El mercado de las viviendas al igual que otros rubros, ya se encuentra en la senda ecológica, una tendencia que actualmente está tomando fuerza y que en los próximos años debiera transformarse en algo más recurrente y de mayor impacto.
Las nuevas generaciones prefieren productos y servicios más amigables con el medio ambiente y en ese sentido las viviendas no se quedan atrás ya que hoy en día existen proyectos que cuentan con certificación energética.
Para quienes nunca han escuchado esta denominación, en términos muy simples, se trata de viviendas que pueden ahorrar en promedio un 35% de energía en comparaciones a las casas o departamentos normales que no cuentan con este tipo de sello. Hoy en día la única manera de asegurarnos los potenciales ahorros de energías es a través de este tipo de certificación.
Por segundo año consecutivo junto a Mercado Libre lanzamos #EcoFriday, una iniciativa que promueve, bajo el patrocinio del Ministerio del Medio Ambiente, y el Ministerio de Energía el consumo responsable y busca dar visibilidad a los productos que generan impacto positivo económico, ambiental y social.
La demanda por créditos sigue debilitada pese a que repuntó el segmento hipotecario, mientras que por el lado de la oferta, las condiciones se mantuvieron restrictivas para todos los sectores en el segundo trimestre. Según la última encuesta de crédito bancario, publicada ayer por el Banco Central (BC), un 46% de los bancos reporta condiciones más limitadas de financiamiento en empresas inmobiliarias, mientras que un 39% cree que la oferta se ha vuelto más restrictiva en construcción.
La situación en el sector inmobiliario no es nueva, de hecho, en su último Informe de Estabilidad Financiera (IEF), el Central advirtió que “el mercado inmobiliario residencial continúa presentando ajustes, con desaceleración en precios y ventas, y menor introducción de nuevos proyectos”. Esto luego del boom que experimentó el sector en 2015 con miras a la entrada en vigencia del IVA inmobiliario en 2016. En ese sentido, el IEF del primer semestre incluso detalló que en el mercado inmobiliario “la introducción de nuevos proyectos se ha ralentizado, en línea con menores perspectivas de crecimiento del sector. Con todo, distintos indicadores del sector inmobiliario residencial dan cuenta de una desaceleración, en línea tanto con la evolución de la situación económica como con los cambios tributarios y normativos”.
Las empresas inmobiliarias y constructoras, por su parte, tampoco han acudido con mayor interés a la banca. Según la encuesta, el porcentaje de bancos que percibe mayor debilidad en la demanda por préstamos representa un 73% en inmobiliarias y un 39% para las constructoras. Pese a lo anterior, según las últimas cifras de colocaciones publicadas por la Sbif, los créditos y cuentas por cobrar del sector comercial son los que más han caído en doce meses: bajaron 0,58% a mayo. En consumo las colocaciones netas aumentaron 5,49%, mientras que vivienda se lleva la mayor alza: 6,98%.
El Banco Central también muestra en su encuesta que el crédito a grandes empresas es el menos golpeado en la oferta: un 87% de las instituciones encuestadas no ve cambios, pero en pymes un 23% de las entidades apunta a que existirían condiciones de oferta más limitadas respecto al trimestre anterior. Cuando se trata de la demanda en la cartera de consumo, continúa la debilidad que veía la banca durante el trimestre anterior, llegando al 21%. Eso sí, el 7% de las instituciones ahora reportan un significativo debilitamiento. En financiamiento de viviendas están divididos: aumentó el número de bancos que nota un fortalecimiento, pero también subió la cantidad de entidades que apuntan a un debilitamiento de la demanda en el segundo trimestre, llegando a 33% y 25%, respectivamente.
Por otro lado, un 40% de los encuestados indica que la demanda se debilitó en grandes empresas, mientras que 33% percibe un fortalecimiento.
En el mercado de los departamentos, las unidades económicas concentran la mayor parte de la oferta.
Según datos de Colliers International, durante el primer trimestre de 2017 la oferta en el mercado de las viviendas en altura se concentró en el rango de 2.000 a 3.000 UF, con un 33,1%; mientras que en el rubro casas la mayor concentración de oferta se dio en el rango entre 3.000 y 5.000 UF, con un 24,7%.
Con respecto a las superficies de las viviendas en oferta, un 46,8% correspondió a unidades bajo los 50 m2, mientras que aquellas con superficies sobre 250 m2 representaron solo un 0,6% del mercado. En los departamentos, las unidades bajo 70 m2 representaron cerca del 80% de la oferta, y en el mercado de casas, la mayor concentración se dio en el rango de 70 a 90 m2, con un 22,3%.
En cuanto a su dispersión geográfica, señala el estudio que la oferta de departamentos mantiene su concentración en comunas céntricas como Estación Central, Santiago, Ñuñoa y San Miguel, donde solo estas cuatro comunas representan el 53,4% del stock disponible del mercado.
En cuanto a los precios, en el mercado de los departamentos la unidad promedio tuvo un valor promedio de 3.954 UF, mientras que en casas, el precio fue de 7.280 UF.
Bajan los precios
A su vez, otro de los aspectos interesantes detectados por el estudio de Colliers International es que los precios de las viviendas, medidas en UF/m2, ha tenido una baja.
“Y el mercado que ha tenido mayor baja ha sido el de departamentos, ya que concentra el mayor nivel de stock disponible para la venta en estos momentos. Esta disminución se debe a que las inmobiliarias se deben ajustar a la disminución de la demanda provocada por la disminución de la incertidumbre del factor IVA y a que el stock disponible posee características que hacen que el valor UF/m2 disminuya, como por ejemplo el promedio de superficie de las viviendas y un mayor nivel de stock en comunas que poseen viviendas de menor valor”, indica Camila Miranda, gerenta del área de estudios de Colliers International.
De esta manera, por ejemplo, Estación Central experimentó una baja de 1,9% en sus valores, llegando a un precio promedio de 47,6 UF/m2, mientras que Santiago Centro presentó un precio promedio de 58,8 UF/m2, lo que equivale a una baja en torno a un 1%.
Agrega que “el alto nivel de stock en comunas que poseen un menor valor se vio influenciado por el impulso inmobiliario que han tenido dichas comunas los últimos años y seguirán siendo atractivas para la población, como por ejemplo San Miguel. Sin embargo, dichas comunas han acumulado un alto nivel de stock dada la baja de demanda que se ha presentado de manera generalizada, lo que significará que su velocidad de venta pueda verse afectada”.
Un ranking elaborado por Portalinmobiliario.com analizó la rentabilidad bruta anual de los departamentos. Entérate de los resultados.
Durante el primer trimestre de 2017, Quilpué (6,7%) se posicionó como el sector con la mayor rentabilidad bruta anual de departamentos según el informe elaborado por Portalinmobiliario.com. Este sector evidenció un aumento de 3,2% durante el último año, pasando del segundo al primer lugar.
En segundo lugar se posicionó Concepción (6,0%) y en tercero Temuco (6,0%). Un poco más abajo se ubicó Iquique (5,7%), Antofagasta (5,7%) y Gran Santiago (5,6%). Más abajo se posicionó San Pedro de la Paz, Valparaíso con (5,5%), La Serena (5,3%) y Coquimbo (5,0%).
Precios
Con respecto a los precios de venta de departamentos en regiones, el estudio evidenció que Concón fue el sector que mostró los valores más altos con un valor de UF 59,6 por metro cuadrado durante el primer trimestre de 2017.
Vitacura posee el valor del metro cuadrado (m {+2} ) más caro dentro de la oferta de departamentos nuevos en el Gran Santiago: 91 UF, es decir, poco más de $2,4 millones promedio. Esta comuna, junto con Lo Barnechea, Las Condes y Providencia, son las cuatro del sector oriente, de las siete que lo componen, que superan la barrera de los $2 millones por metro cuadrado edificado, al estar todas sobre las 83 UF/m {+2} , según un sondeo de GfK Adimark al primer trimestre del año.
Más atrás se ubican las unidades de La Reina y Ñuñoa, con 73 y 72 UF/m {+2} , respectivamente, es decir, algo por sobre los $1,9 millones. Mientras, Peñalolén queda rezagada con 59,6 UF/m {+2} , casi $1,6 millones. (Ver infografía).
Ahora bien, al analizar el stock según el tipo de distribución, se observa que el m {+2} edificado se dispara en los departamentos de un dormitorio. De hecho, en las siete comunas consideradas, estos inmuebles tienen un valor promedio sobre las 76 UF/m {+2} . En Las Condes, incluso, ese programa es el más caro de todo lo ofertado en la zona oriente, con un 99 UF/m {+2} promedio (sobre $2,6 millones).
En general, los departamentos chicos tienden a tener un valor por m {+2} mayor, porque, independiente del número de dormitorios, todas las viviendas disponen de zonas húmedas (baño y cocina), que son más caras de construir comparadas con pasillos o recintos secos.
Sin embargo, al identificar las cinco distribuciones de más altos precios y su emplazamiento, Las Condes solo se queda con el primer lugar con sus unidades más pequeñas, mientras que los otros cuatro puestos los ocupan distintos programas presentes en Vitacura, con departamentos de hasta cinco dormitorios, a 95 UF/m {+2} (algo más de $2,5 millones). “Las opciones en Vitacura suelen tener terminaciones diferentes y por eso la UF por metro cuadrado se dispara en todos los programas, incluso en los más grandes”, dice Javier Varleta, gerente inmobiliario de GfK Adimark.
Para Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Development Group, los mayores precios de Vitacura se explican por su oferta más limitada, la que se absorbe por una demanda también acotada: “Las Condes, en cambio, tiene el problema que hay muchas alternativas, y si se considera un precio muy alto, el valor absoluto se hace inalcanzable. Así, las inmobiliarias se vieron en la necesidad de contener un poco el precio”.
Demanda sigue activa por tasas hipotecarias
En general, los proyectos a más de un año de entrega tienden a ser más caros que los que están cerca de su recepción. Por ejemplo, los departamentos de La Reina con entrega inmediata tienen un valor promedio de 65 UF/m {+2} , mientras que en los previstos a 31 y 36 meses de construcción llegan a 78 UF/m {+2} .
“Lo que está en entrega inmediata es el 30% o 40% que no se vendió en verde, y ya no son las mejores ubicaciones ni con la mejor orientación, por lo que una forma de apurar su venta es mantenerla a un precio atractivo”, indica Germán Bartel, gerente comercial de Enaco.
Por su parte, Varleta cree que en estas diferencias también influye el IVA, que está ausente en las viviendas ya recepcionadas. “En la medida que se vayan terminando las unidades sin IVA, se verá un incremento de precios, porque solo van a estar disponibles en el mercado viviendas nuevas con ese impuesto”.
A lo anterior se suma la entrada en vigencia en 2019 de la ley de aporte al espacio público, que establece un sistema de mitigaciones directas para los proyectos de construcción. “Esta normativa, junto con el alza permanente del suelo dada su escasez, indican que los precios van a mantenerse hacia arriba”, agrega Varleta.
¿Cuánto? Nadie quiere aventurarse, aunque Ergas cree que el indicador subirá y, por lo mismo, la demanda se restringirá a quienes tengan un alto poder adquisitivo. Por lo pronto, las alzas de precios no han afectado las ventas. “Siempre ha habido algún impulsor que hace que las ventas se mantengan y, por ende, que las viviendas no bajen. Ahora, en gran medida es el tema hipotecario, con tasas históricamente bajas”, señala el ejecutivo.
Rafael Burmester, gerente general de Inmobiliaria Indesa, es optimista al respecto: “Cuando se proyecta un escenario de mayor estabilidad, es el momento en que los clientes empiezan a invertir, por lo que se espera que en el tercer y cuarto trimestre veamos mejoras en el rubro inmobiliario”.
Recuadro :
En casas, La Reina supera valores de Las Condes y Lo Barnechea
En el mercado de las casas, el metro cuadrado más elevado está en La Reina y Las Condes, ambas sobre las 90 UF (casi $2,4 millones), siendo la primera la que tiene el promedio más alto.
Para Germán Bartel, gerente comercial de Enaco, el fenómeno de La Reina se explica por la falta de paños de gran superficie. En general, en esa zona los desarrolladores adquieren una o dos viviendas luego de una ardua negociación, para después construir en el mismo terreno un proyecto de 10 a 15 casas.
“En Las Condes y Lo Barnechea todavía hay macro lotes de más de cinco hectáreas, mientras que en La Reina no. Por lo mismo, en esa última comuna a las inmobiliarias grandes no les interesa generar un condominio de 10 casas, y están presentes actores de menor tamaño”, agrega el ejecutivo.
A juicio de Javier Varleta, gerente inmobiliario de GfK Adimark, La Reina presenta un fuerte dinamismo, pues, a pesar de tener un precio unitario más alto en términos de edificación, el valor final es más atractivo para los compradores que el de Las Condes o Lo Barnechea, dado que la superficie de los inmuebles es menor. “La gente que no quiere irse a la zona norte y que no le alcanza para comprar una casa en Las Condes o Lo Barnechea, tiene como opción comprar en La Reina”, aclara el experto.
Precios de la oferta en altura suben más del doble en 12 años
En los últimos 12 años, el precio por metro cuadrado de los departamentos nuevos se ha más que duplicado en cuatro comunas del sector oriente: Las Condes (107%), Providencia (103%), La Reina (132%) y Ñuñoa (112%), según los datos que maneja GfK Adimark.
Este incremento fue parejo hasta el primer trimestre de 2012, para luego mostrar un aumento mucho más significativo. En Vitacura, por ejemplo, el indicador venía creciendo a una tasa anual de entre dos y tres UF/m {+2} . Si en el primer trimestre de 2010 el promedio era 53,4 UF/m {+2} , al año siguiente fue 56,5 UF/m {+2} y 12 meses después 58,8 UF/m {+2} . Sin embargo, en el mismo período de 2013, el registro sube hasta 73,2 UF/m {+2} para llegar a 91 UF/m {+2} en la última medición de este año.
Javier Varleta, gerente inmobiliario de GfK Adimark, atribuye esta inflexión de 2012 a varios factores: “Por un lado, el producto terminado que quedaba después del terremoto de 2010 cae ese año y empieza a aparecer la figura del inversionista, que compra para luego arrendar, dado el incremento en el ingreso de las personas. Al mismo tiempo, hay varios cambios normativos que restringen la construcción en varias comunas”, explica.
Rafael Burmester, gerente general de Inmobiliaria Indesa, agrega como otro elemento determinante el boom de la minería, que se llevó mano de obra de la construcción y encareció los costos. “Pero, sin duda, el principal factor está asociado a la escasez de suelo para el desarrollo inmobiliario, ya que esto representa cerca del 30% del costo total de un proyecto”, apunta el ejecutivo.
Si ya te convenciste de que un departamento en el Gran Santiago es una buena manera de hacer crecer tu dinero, ahora seguramente estarás pensando en cuál es la mejor zona para empezar a buscar la propiedad ideal para ti. Bien, pues los datos más recientes apuntan a varias comunas de la capital como puntos estratégicos para invertir en departamentos y, en los siguientes párrafos, te entregamos datos que -de seguro- te serán de gran utilidad.
Ahora bien en términos generales te queremos recordar que los formatos más pequeños en general en todas las comunas de gran Santiago son los que presentan mejores rentabilidades básicamente porque sus contribuciones son montos bajos, los costos de mantención son bastante simples (limpieza de alfombra y pintura), y por otro lado al ser valores de arriendo menores al de propiedades más grandes normalmente la velocidad de arriendo es alta, particularmente si es que este tipo de activos se encuentre a no más de 5 cuadras del metro.
Hora bien de acuerdo con datos entregados recientemente por la Cámara Chilena de la Construcción, la venta de departamentos nuevos en La Florida, Estación Central y San Miguel se ha incrementado entre 3 y 5 puntos porcentuales en los últimos 12 meses. Por otro lado, las comunas de Independencia, Santiago Centro, Ñuñoa y La Reina bajaron entre 2 y 4% la misma actividad. Estas cifras dan cuenta del alto interés por adquirir viviendas nuevas fuera del epicentro de la ciudad, que creemos es principalmente por las mayores restricciones de desarrollo en los planos reguladores, implicando el inicio de otras zonas para buscar renta inmobiliaria de parte de inversionistas hormiga.
Sin embargo, si en vez de comprar, lo que buscas es arrendar un departamento, es importante que sepas que -a nivel macro- los valores se han incrementado cerca de un 1.8% en la gran capital. En el caso de las comunas de Santiago y Lo Barnechea, los precios de esta actividad se han elevado por arriba del 2% en el primer trimestre de este año, en comparación con el último cuarto de 2016.
De hecho, el 70% de la actividad comercial corresponde a arriendos y sólo el 30% a compra por lo que es un gran momento para invertir en una propiedad.
Recuerda que dada las mayores restricciones de financiamiento por parte de la banca que comenzaron en Enero del 2016, la demanda por arriendo ha ido fortaleciéndose dada la mayor complejidad para poder comprar una vivienda propia.
Las cifras anteriores se insertan en un marco de interés general por el mercado de los bienes inmuebles. Dado que el interés por el arriendo se incrementó hasta 36%, invertir en departamentos parece ser, cada vez más, la mejor forma de hacer crecer tu capital.
No importa si estás pensando en arrendar tu propiedad, si se trata de un plan a largo plazo para tu jubilación o de ofrecer a tu familia un cambio de vida en los próximos meses: invertir en departamentos es una excelente opción, solo debes analizar las condiciones generales del mercado y evaluar en qué sector un bien raíz podría significarte una mejor rentabilidad para ese dinero que debería estar rentando muy poco en depósitos a plazo o fondos mutuos.
Luego de que el año 2015 el mercado inmobiliario viviera un boom de ventas debido principalmente por al efecto IVA, un promedio de 2.856 propiedades en blanco fueron vendidas en cada trimestre, totalizando más de 11 mil, según información de Adimark.
Dos años después, estos inmuebles han comenzados a ser entregadas a sus dueños, de los cuales entre un 30% y un 40% fueron adquiridos como inversión y tendrán que comenzar a rentabilizar su compra, de acuerdo a cálculos de la consultora inmobiliaria Axion.
Gustavo Urrutia, socio gerente de Grupo Axion, dice que “muchas personas creen que con el simple hecho de comprar una propiedad han realizado una buena inversión. Pero lo cierto es que esta será buena o mala si es rentable para quien la adquiere y en el caso de las propiedades esto quiere decir que no signifique más gastos que ganancias. Por lo que es importante trabajar con empresas serias en administración de propiedades”.
Esto, dado que la tarea de administrar propiedades no se limita simplemente a cobrar el arriendo y luego depositárselo al propietario. Hoy en día el mercado inmobiliario exige un trabajo más serio e integral por parte de las entidades que entregan servicios de administración y esto se relaciona con la rentabilidad que espera tener el inversionista.
“Si la propiedad tiene meses de vacancia, lo arrendatarios no pagan los gastos comunes, destruyen la infraestructura, se atrasan o simplemente no pagan, y un sin fin de mal comportamientos, esto puede afectar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria”, agrega Urrutia.
Considerando el número de propiedades que serán entregadas durante este año, Urrutia enfatiza la importancia de que las personas tomen decisiones informadas, ya que una propiedad bien arrendada puede generar una rentabilidad neta anual sobre el 6%, dependiendo del servicio que se le entregue a dicho activo por parte de la empresa a cargo de su administración.
“Por lo mismo, en empresas como la nuestra podemos disminuir estos riesgos, con plataformas digitales de gestión, con equipos profesionales de corretaje, con tasas de vacancia casi nulas y todo un equipo legal de respaldo, que permita la mejor rentabilidad del activo”, comenta Urrutia.
Con 52 proyectos inmobiliarios, Las Condes lidera el listado de las cinco comunas con más entrega planificada de inmuebles para este año, seguida por Ñuñoa (51), Providencia (37), San Miguel (33) y Santiago (31).
A veces es bueno hacer un alto en el tráfago de la discusión económica para mirar las cosas con un poco de distancia. No han sido pocas las voces que en el último tiempo han entregado una mirada sumamente negativa sobre lo que está ocurriendo en el sector inmobiliario. Sin embargo, al hacer un análisis en perspectiva, mi conclusión es que hay motivos para ser al menos cautelosamente optimistas.
Para empezar, el 2015 fue un año afectado por el tema del IVA y por tanto no se debiera considerar para evaluaciones estructurales, por el riesgo de caer siempre en conclusiones desastrosas. En 2016 y lo que va de 2017, si bien las ventas bajaron, a nivel de facturación las inmobiliarias recuperan todas las escrituraciones de 2015 y por ende tienen liquidez y rentabilidad. Y ahora nuevamente comienzan a iniciar proyectos.
Además nos encontramos con comunas como San Miguel, Providencia, La Reina donde el primer semestre de 2016 se sintió muy levemente el desplome de ventas generalizado debido al efecto IVA.
Asimismo, los inversionistas institucionales y particulares siguen destinando a la inversión inmobiliaria gran parte de su patrimonio, porque ésta no sólo tiene anexada la renta, sino también la plusvalía de la tierra, que está permanentemente en alza. También contamos con la ley de productividad, que permitirá incorporar a las AFP a los fondos de renta inmobiliarios.
Y es bueno mencionar que si bien se ha ralentizado la demanda, los precios de las casas y departamentos se han mantenido al alza y esto de alguna manera ha permitido que el mercado siga sano.
A veces el público se pregunta por qué los precios de las viviendas suben cuando baja la demanda, pero hay una respuesta muy precisa para eso. Lo primero es la escasez de suelo para densificar, actualmente las incidencias con las que trabajamos respecto de valores de venta superan el 20% o 25% en vivienda y 35 % en oficinas. La tierra es por lejos el factor que más ha subido.
Y quisiera mencionar otro índice auspicioso. Un estudio realizado por Portal Inmobiliario.com arrojó que la demanda por comprar viviendas ha subido un 19% respecto del cuarto trimestre de 2016 y un 17% respecto al primer trimestre del mismo año. Es una gran noticia porque implica que estamos en mejor escenario que 2013 y 2014 para estos años que vienen.
El sector inmobiliario concentra el 17% de la inversión en el rubro construcción proyectada para el periodo 2016-2020. El 90% ya está en desarrollo y, de ese porcentaje, el 80% se concentra en la Región Metropolitana. Estas cifras hablan de un futuro promisorio al 2020, porque esa inversión ya se está dando.
El Grand Hyatt dejará de operar el tradicional hotel de Las Condes y en agosto próximo este quedará bajo la administración de Mandarin Oriental. Se trata de una cadena asiática mundialmente conocida por sus hoteles de alta categoría.
Mandarin Oriental Hotel Group anunció que firmó un contrato para administrar un hotel de 310 habitaciones que actualmente opera en Santiago de Chile. El grupo asumirá la gestión de la propiedad a partir de agosto de este año y le dará el nombre de Hotel Santiago.
Después de una extensa renovación de habitaciones y áreas públicas, cuya primera etapa está programada para completarse en agosto de 2018, el hotel en esta ciudad se incorporará a la marca como Mandarin Oriental, Santiago. Esta será la primera propiedad del Grupo en Sudamérica.
El Hotel Santiago se ubicará en Las Condes. La propiedad le pertenece a Hotel Corporation de Chile (HCC).
La propiedad cuenta con 310 habitaciones, incluyendo 23 suites con impresionantes vistas de la ciudad y los Andes. Sus 25,000 metros cuadrados de terreno contienen una gran piscina al aire libre y espectaculares jardines que proporcionan un ambiente de gran clase para los huéspedes. El hotel cuenta actualmente con cinco restaurantes y bares, así como amplios salones para banquetes y reuniones, además de un completo spa y gimnasio.
El Hotel Santiago seguirá operando durante la primera fase de la remodelación, la cual reposicionará a la propiedad como un hotel Mandarín Oriental, a partir de agosto de 2018. Las nuevas habitaciones de lujo, áreas públicas y jardines serán rediseñados para reflejar la cultura chilena, incluyendo detalles de la herencia asiática, característicos de las propiedades de Mandarin Oriental.
“Nos complace introducir la marca Mandarin Oriental en Sudamérica y traer el legendario servicio del Grupo a Santiago”, comentó James Riley, director ejecutivo del Grupo Mandarin Oriental Hotel Group. “Esperamos poder colaborar con HCC en la transformación del hotel para convertirlo en la propiedad de lujo más exclusiva de la ciudad”, agregó.
“Estamos muy contentos de asociarnos con Mandarin Oriental, para crear el hotel más elegante y sofisticado de Santiago. Después de nuestra extensa renovación, estamos seguros de que ofreceremos lo mejor en hospitalidad de lujo en la ciudad. Esperamos poder ofrecer a los visitantes el servicio excepcional por el cual Mandarin Oriental es reconocido”, añadió Andreas Nauheimer, gerente general de HCC.
La experiencia del grupo en diseño, restaurantes reconocidos y premiados, y spas, contribuirá a la renovación general, la cual incluye una segunda fase en el futuro, que icluirá el spa, el área de alimentos y bebidas y el espacio de banquetes. Esta comenzará a finales de 2018.
Los cité de Santiago Centro siguen vigentes y en la actualidad pasaron a albergar a una gran cantidad de migrantes en dinámicas de subarriendo, en un contexto de tensión por el avance inmobiliario del barrio.
Rodrigo tiene 43 años y ha vivido toda su vida, al igual que su madre de 62, en el cité de Blas Cañas 445 en Santiago Centro y recuerda que “antiguamente aquí se celebraban fiestas, pascuas, años nuevos, el 18, el mes de María, se hacían elecciones de reinas, se hacían varias actividades”, rememora el hombre aludiendo a algunas de las diferencias con la realidad de hoy en día.
Pero este no es el único cambio que han vivido. También se enfrentan al crecimiento constante de las edificaciones en altura y según Gonzalo Arze, académico e investigador de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo (FAU) de la Universidad de Chile, estas tensiones se hacen más patentes desde el año ´89 en adelante, “donde se consolida el modelo de la ciudad neoliberal”, donde no sólo los cité son exponentes de este proceso: lo son también los denominados “guetos verticales” de Estación Central y el desarrollo inmobiliario en el eje Santa Isabel y en San Miguel, como plantea el académico.
Es así como hoy “la pregunta que nos formulamos es qué es lo que sucede con estos cité que están emplazados dentro de una trama de estructura urbana que a través del tiempo se va transformando, y cada vez con mayor velocidad”. Es por eso que, señala el académico, desde la FAU están investigando “cómo estas presiones inmobiliarias, esta nueva forma de hacer ciudad, la nueva forma en cómo la sociedad estructura mentalmente su hábitat, hace que el cité quede relegado como un elemento del pasado, de museo, histórico que en muchos casos no tiene mucho valor”.
Es justamente sobre este tema en el que están trabajando también estudiantes de diferentes disciplinas de la U. de Chile a partir de la ONG Observatorio Cité (Ciudades integradas al territorio), quienes bajo metodologías participativas se encuentran en un proyecto Fondart con los habitantes de seis cité.
El equipo, que diseñó el juego Villápolis en la Villa Olímpica, busca posicionar “el tema del derecho a la ciudad, que consideramos no es tan tratado en profundidad por la academia”, como plantea Catalina Loren, integrante de la ONG.
El proyecto Fondart que están realizando, y en el que participa el profesor Arze, apunta -a partir de talleres para niños, encuentros, conversatorios, y entrevistas de historias de vida, entre otros dispositivos- al rescate del patrimonio oculto como sinónimo del patrimonio inmaterial, en el entendido de que “patrimonio arquitectónico es que el que no está oculto y el inmaterial es el que no está siendo rescatado”, según Loren.
Es así como el trabajo de esta entidad que nació el año pasado, está marcado por la impronta de las metodologías participativas ya que, como detalló Ignacio Arce, integrante de la ONG, “no queremos que esto quede como registro. La idea es entregar todo este conocimiento que viene de las mismas comunidades y que a ellos les sirva para apreciar de una forma distinta el valor que tienen al habitar en espacios como estos”.
LAS AMENAZAS Y LAS AUSENCIAS DE LA POLÍTICA PÚBLICA
Los cité y pasajes se ven expuestos hoy a amenazas externas e internas. Desde el primer caso están los instrumentos normativos regulatorios, que muchas veces no están bien definidos. “Nosotros hemos criticado fuertemente lo que es el plan regulador porque creemos que es un instrumento que mira solo parcialmente una realidad y no hace énfasis en lo que es la imagen urbana”, explicó el profesor Arze.
Por otro lado, está la presión económica que tiene que ver con la especulación del suelo, además del fenómeno de la gentrificación.
Desde el punto de vista normativo, agrega Ignacio Arce, “la misma condición patrimonial que adquieran los cité en este nivel se torna en una autoamenaza, en la medida que la institucionalidad es tan árida que a veces no les entrega ayuda, sino más límites a los habitantes de este ambiente urbano”; todo esto, especialmente en el caso de querer hacer cambios y reparaciones.
A nivel interno, la gran amenaza es el deterioro. A esto se suman los procesos sociales, como la migración, donde la población que ha llegado a Chile se ha instalado en condiciones complejas vinculadas al subarriendo, a problemas de instalaciones eléctricas, y hacinamiento, tal como lo evidenció un estudio de la fundación Techo que plantea que el 28 por ciento de inmigrantes en Santiago viven hacinados.
Otro tema no menor, destaca el profesor Arze, es la participación dado que hoy “vemos que hay una casi nula intervención en cuanto a la toma de decisiones sobre el territorio por parte de sus habitantes”.
Es así como los integrantes de la ONG defienden plenamente un paradigma completamente diferente al que propone la institucionalidad formal: “hacer ciudad para la gente y con la gente”, en este caso, reconociendo “el valor histórico, social y urbano que concentra una estructura tan particular como el cité, no solo como un conjunto de vivienda en progreso de deterioro, sino donde se desarrollan prácticas sociales que tienen un valor particular, que necesitan ser reconocidas, y que están vigentes”, como es la relación en torno a los espacios comunes, como plantea Loren.
En definitiva, concluye el profesor Arze, es necesario entender y posicionar la idea de que “el cité no debe ser analizado como un elemento particular, aislado, separado de la ciudad. Es necesario visualizar la tipología arquitectónica urbana del cité como un sistema, porque desde esa perspectiva nosotros vamos a poder identificar las reales oportunidades que tienen para poder sobrevivir en este momento”.
El Director de la Escuela de Construcción de Duoc UC, José Pedro Mery, explica los alcances.
Chile es a menudo portada internacional por los movimientos sísmicos que ocurren en el territorio nacional. Y no podía ser de otra manera, ya que somos el país más sísmico del mundo por la alta frecuencia y magnitud de los eventos.
¿Debería ser esta característica un motivo de preocupación?
Por supuesto que sí. Pero por sobre todo debemos ocuparnos. Y esto último es lo que se ha hecho desde comienzos del siglo XX. Desde hace poco más de 100 años, Chile ha comenzado a ocuparse por desarrollar sistemáticamente edificios e infraestructuras más seguras y resistentes frente a movimientos sísmicos.
Luego del destructivo terremoto de Valparaíso en 1906, las obras de construcción comenzaron a incorporar elementos estructurales como el hormigón armado y el refuerzo de albañilerías para evitar colapsos. Posterior al terremoto de Talca en 1928, se publicó el primer reglamento de diseño sísmico que comenzaría a regir siete años después en la OGUC. Desde entonces, las normas de diseño no solo se han ido aplicando, sino que además se han ido perfeccionando luego de cada evento severo.
Actualmente, las normas incorporan también el diseño sísmico de elementos no estructurales y, por supuesto, el gran avance tecnológico en materia de aislación sísmica, tanto para reducir los daños estructurales como para atenuar la percepción de los movimientos y generar tranquilidad en los usuarios.
¿El estado del arte actual de las normas sísmicas y su aplicación es garantía de seguridad para las construcciones y sus usuarios?
De acuerdo al sostenido desarrollo que ha tenido la ingeniería sísmica, su aplicación durante los procesos constructivos formales y a los efectos de los últimos grandes eventos (Concepción 2010, Iquique 2014 y Coquimbo 2015), es posible afirmar que en Chile se ha construido con seguridad y que además va a la vanguardia internacional en el diseño y construcción antisísmica.
Las obras de construcción habitacionales, comerciales, industriales, hospitalarias y diversas obras civiles han tenido en general una muy baja prevalencia de colapsos, lo que se refleja en el bajo número de víctimas y en el relativamente corto plazo de recuperación de las estructuras y funcionamiento de las ciudades.
Mientras que en otros países, los habitantes evacúan las edificaciones durante un sismo o posterior a él por riesgo de colapso, la práctica nacional es permanecer en ellas durante el sismo, mantener la calma y evitar la caída de objetos y elementos no estructurales. En términos generales, la evacuación debería ocurrir solo una vez haya terminado el sismo.
Alrededor de 470.000 extranjeros viven actualmente en Chile, según la última Encuesta Casen (2015). Entre ellos diplomáticos, empresarios, ingenieros y médicos, son el segmento de profesionales que se destaca a la hora de hablar del mercado inmobiliario.
“Chile es el país de la región que en términos relativos, más inmigración está recibiendo”, mencionó el coordinador de incidencia del Servicio Jesuita a Migrantes (SJM), Pablo Valenzuela. Asimismo, indicó que “el 63% de los inmigrantes están concentrados en la Región Metropolitana. En segundo lugar están las regiones de Antofagasta y Tarapacá que concentran el 7% cada uno”.
A raíz de esto, el sector inmobiliario ha tenido que hacer un balance acerca de los efectos que está teniendo este nuevo fenómeno migratorio, de profesionales ABC1 y C2, en el país. Según lo señaló el gerente general de Zoom Inmobiliario -perteneciente al Grupo Mapcity-, Mariano Berazaluce, “en el perfil de inmigrantes, destacan los segmentos ISE ABC1, C2 y C3 donde se concentran de mayor manera la adquisición de inmuebles”. Agregó que “a nivel nacional, incluyendo región Metropolitana, el segmento C3 es el que concentra la adquisición, con un 31%, liderados por compradores peruanos, argentinos y bolivianos. Esto cambia si nos enfocamos en bienes raíces agrícolas y forestales, destacando los extranjeros alemanes, españoles e italianos, mientras que en bienes raíces de tipo comercial/industrial, el ranking se genera a partir de españoles, italianos y chinos”.
En este contexto, según un estudio realizado por Portal Inmobiliario durante el primer trimestre de 2017, analizando el tráfico de usuarios extranjeros, la mayoría proviene de Estados Unidos (21,68%), Venezuela (13,82%) y Argentina (12,3%). Asimismo, el informe reveló que existió “una clara preferencia por arrendar versus comprar”, agregando que la demanda de arriendo llegó a los 87,89%. Las Condes (33,06%), Providencia (26,17%) y Santiago (14,05%) son las más destacadas.
Para Carlos Müller, gerente general de inmobiliaria Gespania, el impacto económico por este nuevo desafío “ha sido beneficioso, ya que se ha ido ampliado el mercado y ha existido una mayor necesidad de arriendo, por lo tanto la inversión se hace más atractiva”.
De la misma manera, según datos entregados por la inmobiliaria Grupo Axion, de las 1.000 propiedades administradas por ellos, el 60% son arrendadas por extranjeros. De ese total, 50% son venezolanos. “Aún creemos que es un mercado que se está desarrollando y debe madurar. Esto se debe, principalmente, a que los extranjeros que llegan a Chile no vienen con una cultura de inversión inmobiliaria y debemos comenzar a educarlos en los beneficios que tiene esta herramienta financiera”, señaló el gerente de división de Grupo Axion.
En tanto, para Rodrigo Vildósola, gerente general de inmobiliaria Absal, “Es beneficioso para ellos y para nosotros también (…) Creo que va a tener que existir una respuesta de parte de las inmobiliarias a la demanda habitacional que va a tener este grupo”. Por otro lado, con la entrada de este segmento, barrios como Santiago Centro, El Golf y Balmaceda aumentan su oportunidad de demanda al ser sectores con gran concentración de extranjeros. Sin embargo, también ha comenzado a tomar fuerza la comuna de Huechuraba.
Según lo indicó el gerente de la Inmobiliaria Ictinos, Ronald Contreras, “en el sector el impacto de venta ha sido importante, alrededor del 10% aproximadamente”.
Para el gerente comercial de la Inmobiliaria Actual, José Velasco, esta zona también ha sido un gran mercado para el negocio de compra y venta de inmigrantes. “Dentro de nuestras cotizaciones en la comuna, 8 de 10 son de venezolanos”, indicó. Además, sostuvo que “de un proyecto de 90 casas, la mitad lo han comprado venezolanos”. Asimismo, aseguró que otros clientes que están surgiendo son argentinos que llevan mucho tiempo erradicados en Chile y buscan comprar una vivienda del nivel ABC1.
Otro mercado que se ha visto impactado por este nuevo fenómeno, es el de corretaje de propiedades. Según lo menciona el gerente de Fuenzalida Propiedades, Carlos Garfia “existe una demanda creciendo por parte de los inmigrantes que requieren arrendar. Vemos una tendencia para agruparse en barrios o sectores que tienen como objetivo conseguir mejores precios y aprovechar las redes de ayuda tan necesarias en los inmigrantes en general”.
Si bien la demanda va en aumento, aún existen muchos desafíos por delante. Para Cristián Lecaros, CEO del Portal Inversionista, “el desafío que se está viviendo es que desde el punto de vista urbanístico es que todavía la oferta no está alcanzando el paso de una demanda creciente por este tipo de formatos y que lamentablemente empuja el precio al alza”.
En tanto, para el sociólogo de la Universidad de Chile, Camilo Arriagada, se debe “regular los mercados informales de viviendas para inmigrantes que pagan arriendos elevados por pésimos alojamientos en zonas centrales”.
El mercado de las viviendas al igual que otros rubros, ya se encuentra en la senda ecológica, una tendencia que actualmente está tomando fuerza y que en los próximos años debiera transformarse en algo más recurrente y de mayor impacto.
