Valor del m {+2} de departamentos nuevos supera los $2,2 mills. en 4 de 7 comunas del sector oriente
Vitacura posee el valor del metro cuadrado (m {+2} ) más caro dentro de la oferta de departamentos nuevos en el Gran Santiago: 91 UF, es decir, poco más de $2,4 millones promedio. Esta comuna, junto con Lo Barnechea, Las Condes y Providencia, son las cuatro del sector oriente, de las siete que lo componen, que superan la barrera de los $2 millones por metro cuadrado edificado, al estar todas sobre las 83 UF/m {+2} , según un sondeo de GfK Adimark al primer trimestre del año.
Más atrás se ubican las unidades de La Reina y Ñuñoa, con 73 y 72 UF/m {+2} , respectivamente, es decir, algo por sobre los $1,9 millones. Mientras, Peñalolén queda rezagada con 59,6 UF/m {+2} , casi $1,6 millones. (Ver infografía).
Ahora bien, al analizar el stock según el tipo de distribución, se observa que el m {+2} edificado se dispara en los departamentos de un dormitorio. De hecho, en las siete comunas consideradas, estos inmuebles tienen un valor promedio sobre las 76 UF/m {+2} . En Las Condes, incluso, ese programa es el más caro de todo lo ofertado en la zona oriente, con un 99 UF/m {+2} promedio (sobre $2,6 millones).
En general, los departamentos chicos tienden a tener un valor por m {+2} mayor, porque, independiente del número de dormitorios, todas las viviendas disponen de zonas húmedas (baño y cocina), que son más caras de construir comparadas con pasillos o recintos secos.
Sin embargo, al identificar las cinco distribuciones de más altos precios y su emplazamiento, Las Condes solo se queda con el primer lugar con sus unidades más pequeñas, mientras que los otros cuatro puestos los ocupan distintos programas presentes en Vitacura, con departamentos de hasta cinco dormitorios, a 95 UF/m {+2} (algo más de $2,5 millones). “Las opciones en Vitacura suelen tener terminaciones diferentes y por eso la UF por metro cuadrado se dispara en todos los programas, incluso en los más grandes”, dice Javier Varleta, gerente inmobiliario de GfK Adimark.
Para Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Development Group, los mayores precios de Vitacura se explican por su oferta más limitada, la que se absorbe por una demanda también acotada: “Las Condes, en cambio, tiene el problema que hay muchas alternativas, y si se considera un precio muy alto, el valor absoluto se hace inalcanzable. Así, las inmobiliarias se vieron en la necesidad de contener un poco el precio”.
Demanda sigue activa por tasas hipotecarias
En general, los proyectos a más de un año de entrega tienden a ser más caros que los que están cerca de su recepción. Por ejemplo, los departamentos de La Reina con entrega inmediata tienen un valor promedio de 65 UF/m {+2} , mientras que en los previstos a 31 y 36 meses de construcción llegan a 78 UF/m {+2} .
“Lo que está en entrega inmediata es el 30% o 40% que no se vendió en verde, y ya no son las mejores ubicaciones ni con la mejor orientación, por lo que una forma de apurar su venta es mantenerla a un precio atractivo”, indica Germán Bartel, gerente comercial de Enaco.
Por su parte, Varleta cree que en estas diferencias también influye el IVA, que está ausente en las viviendas ya recepcionadas. “En la medida que se vayan terminando las unidades sin IVA, se verá un incremento de precios, porque solo van a estar disponibles en el mercado viviendas nuevas con ese impuesto”.
A lo anterior se suma la entrada en vigencia en 2019 de la ley de aporte al espacio público, que establece un sistema de mitigaciones directas para los proyectos de construcción. “Esta normativa, junto con el alza permanente del suelo dada su escasez, indican que los precios van a mantenerse hacia arriba”, agrega Varleta.
¿Cuánto? Nadie quiere aventurarse, aunque Ergas cree que el indicador subirá y, por lo mismo, la demanda se restringirá a quienes tengan un alto poder adquisitivo. Por lo pronto, las alzas de precios no han afectado las ventas. “Siempre ha habido algún impulsor que hace que las ventas se mantengan y, por ende, que las viviendas no bajen. Ahora, en gran medida es el tema hipotecario, con tasas históricamente bajas”, señala el ejecutivo.
Rafael Burmester, gerente general de Inmobiliaria Indesa, es optimista al respecto: “Cuando se proyecta un escenario de mayor estabilidad, es el momento en que los clientes empiezan a invertir, por lo que se espera que en el tercer y cuarto trimestre veamos mejoras en el rubro inmobiliario”.
Recuadro :
En casas, La Reina supera valores de Las Condes y Lo Barnechea
En el mercado de las casas, el metro cuadrado más elevado está en La Reina y Las Condes, ambas sobre las 90 UF (casi $2,4 millones), siendo la primera la que tiene el promedio más alto.
Para Germán Bartel, gerente comercial de Enaco, el fenómeno de La Reina se explica por la falta de paños de gran superficie. En general, en esa zona los desarrolladores adquieren una o dos viviendas luego de una ardua negociación, para después construir en el mismo terreno un proyecto de 10 a 15 casas.
“En Las Condes y Lo Barnechea todavía hay macro lotes de más de cinco hectáreas, mientras que en La Reina no. Por lo mismo, en esa última comuna a las inmobiliarias grandes no les interesa generar un condominio de 10 casas, y están presentes actores de menor tamaño”, agrega el ejecutivo.
A juicio de Javier Varleta, gerente inmobiliario de GfK Adimark, La Reina presenta un fuerte dinamismo, pues, a pesar de tener un precio unitario más alto en términos de edificación, el valor final es más atractivo para los compradores que el de Las Condes o Lo Barnechea, dado que la superficie de los inmuebles es menor. “La gente que no quiere irse a la zona norte y que no le alcanza para comprar una casa en Las Condes o Lo Barnechea, tiene como opción comprar en La Reina”, aclara el experto.
Precios de la oferta en altura suben más del doble en 12 años
En los últimos 12 años, el precio por metro cuadrado de los departamentos nuevos se ha más que duplicado en cuatro comunas del sector oriente: Las Condes (107%), Providencia (103%), La Reina (132%) y Ñuñoa (112%), según los datos que maneja GfK Adimark.
Este incremento fue parejo hasta el primer trimestre de 2012, para luego mostrar un aumento mucho más significativo. En Vitacura, por ejemplo, el indicador venía creciendo a una tasa anual de entre dos y tres UF/m {+2} . Si en el primer trimestre de 2010 el promedio era 53,4 UF/m {+2} , al año siguiente fue 56,5 UF/m {+2} y 12 meses después 58,8 UF/m {+2} . Sin embargo, en el mismo período de 2013, el registro sube hasta 73,2 UF/m {+2} para llegar a 91 UF/m {+2} en la última medición de este año.
Javier Varleta, gerente inmobiliario de GfK Adimark, atribuye esta inflexión de 2012 a varios factores: “Por un lado, el producto terminado que quedaba después del terremoto de 2010 cae ese año y empieza a aparecer la figura del inversionista, que compra para luego arrendar, dado el incremento en el ingreso de las personas. Al mismo tiempo, hay varios cambios normativos que restringen la construcción en varias comunas”, explica.
Rafael Burmester, gerente general de Inmobiliaria Indesa, agrega como otro elemento determinante el boom de la minería, que se llevó mano de obra de la construcción y encareció los costos. “Pero, sin duda, el principal factor está asociado a la escasez de suelo para el desarrollo inmobiliario, ya que esto representa cerca del 30% del costo total de un proyecto”, apunta el ejecutivo.
