Al comprar un departamento, no solo estás invirtiendo en un hogar para tu futuro, sino que también estás rentabilizando esa propiedad, ya que con el paso de los años las viviendas cada vez suben más su precio, lo que se conoce como plusvalía, beneficio que aumenta tus ingresos, recuperas lo invertido y aseguras la tranquilidad financiera de tu familia.
Pero, ¿precisamente qué es la plusvalía?
Es uno de los factores más relevantes al momento de querer elegir una vivienda, el cual te ayudará a determinar el valor de un inmueble y su crecimiento en el tiempo. Pero para que esto te beneficie dependerá de muchos factores: – Mejoras en la conectividad de sector con la inclusión de estaciones de Metro
– Mejoras en la seguridad del barrio
– Presencia de centros de educación y centros comerciales
– Cambios en el plan regulador
– Ubicación dentro del entorno
– Demanda por la propiedad
– Cantidad de oferta en el sector
– Funcionalidades física
– Vista de la propiedad
Acciones para elevar el valor de tu inmueble
Si deseas elevar el valor del inmueble te dejamos algunos consejos claves para que la plusvalía aumente con el transcurrir de los años.
Mantener en perfecto estado la propiedad: Por supuesto que es muy importante tener una propiedad que cumpla con todos los parámetros para vivir, es por eso que la mantención de la propiedad con obras complementarias es necesaria para que exista un aumento de plusvalía en tu inmueble.
Conocer el entorno y los posibles proyectos: Los expertos recomiendan que los propietarios tienen que preocuparse por definir la categoría del lugar donde queda ubicada la vivienda debido a que de esa manera podrá saber cuál es el mayor rango de plusvalía que puede alcanzar la propiedad, de acuerdo a los otros proyectos del sector.
Informarse de los cambios normativos de la comuna: Si aún no has comprado una propiedad y estás buscando el lugar perfecto para invertir, es necesario que conozcas la información actualizada del sector donde quieres comprar tu propiedad para que puedas encontrar la oportunidad necesaria y así tomar una buena decisión. Por ejemplo, Santiago Centro, siempre será una gran comuna para invertir.
Recomendación
Si es que ya tienes tu propiedad y quieres saber exactamente el valor de esta, es recomendable contar con un perito valuador para determinar el precio del inmueble ya que gracias a esta medida podrás conocer el aumento de plusvalía del inmueble y su valor detallado.
Este es un índice muy importante para poder comparar los precios entre propiedades. Para poder construir este índice, se toma el precio de venta de una propiedad o, en los proyectos inmobiliarios, cada tipo de departamento o casa tendrá un “Precio Desde”. Al dividir el precio por los metros cuadrados construidos de la propiedad, se obtiene el índice UF/m2.
Este índice es posible compararlo con la UF/m2 promedio de la comuna, que se calcula promediando los mismos factores de todos los proyectos de la comuna. No obstante, este punto puede causar confusiones en las personas, pero la diferencia de valores de venta, por ejemplo, en el caso de un edificio, depende del piso, orientación o tamaña de un departamento.
Lo importante es que esta comparación de precio de una propiedad con la UF/m2 promedio de la comuna permite analizar el valor del proyecto. Ahora bien, y a modo por ejemplo, si la UF/m2 de una propiedad es mayor al promedio de la comuna, esto puede deberse a la ubicación del proyecto o a sus servicios, terminaciones, espacios públicos o distintas características que hacen que el proyecto tenga un valor mayor que el promedio de su comuna.
La comparación UF/m2 de un proyecto en comparación a la comuna logra situar su precio dentro del mercado y hace referencia a si tiene un precio correcto o permite valorizar sus características adicionales.
Al igual que otros indicadores económicos que marcan un mayor consumo en el sector de la sociedad con mejores ingresos, en el segundo trimestre del año hubo un repunte de las operaciones inmobiliarias en la provincia. Entre abril y junio pasado se registraron 1.195 escrituraciones, lo que representa un incremento de casi el 14% con respecto al mismo período de 2016, de acuerdo a datos del Colegio de Escribanos de Salta, recogidos en el último informe de coyuntura de la Fundación Mediterránea sobre el NOA.
El monto promedio de las transacciones en la compra y venta de inmuebles tuvo una suba interanual del 72% en el segundo trimestre, pasó de $452 mil a $777 mil. Esto no significa que el valor de la propiedades aumentó ese porcentaje, el más alto desde hace 10 años, sino que la suma de las ventas de los inmuebles comercializados en los meses analizados fue mayor.
“De todas maneras, se observa un fuerte incremento en los precios de las propiedades en el transcurso de un año”, explicó a El Tribuno el economista Lucas Dapena, autor del estudio de la Fundación Mediterránea.
El especialista consideró que el crecimiento en la operaciones inmobiliarias no responde a la amplia oferta de créditos hipotecarios que lanzaron en la primera mitad del año la mayoría de las entidades bancarias del país.
“Esa ayuda económica para la compra de propiedades recién se podrá ver reflejada en los datos que se obtengan en el tercer trimestre del año”, aclaró Dapena, aunque marcó sus reservas por el impacto que puede tener en el sector la suba del precio de dólar de las últimas semanas.
Las inmobiliarias tasan las viviendas o terrenos con la moneda estadounidense, por lo que un aumento de su valor afecta directamente a las operaciones de compra y venta.
Lo mismo ocurre con los créditos hipotecarios, que quedaron atrasados con respecto a los precios de las casas, actualizados en dólares. Para citar un caso, si se toma el tipo de cambio de 60 días atrás, un crédito aprobado por unos 1,6 millones de pesos equivalía a unos 100 mil dólares. En la actualidad ese monto se licuó a menos de US$ 89 mil: son cerca de $200 mil extras que deberá disponer quien se quiera comprar una vivienda.
Optimismo
Los edificios de una densidad más baja de ocupantes tienen sus ventajas.
Explica Christian Acevedo, gerente de tasaciones de Valuaciones de Chile, “que una menor densidad en un proyecto de edificios significa una menor cantidad de habitantes, lo que implica mayor calidad de los espacios, tanto comunes como exclusivos. Así, por ejemplo, las áreas destinadas a jardines son más amplias y con mayor tratamiento, por lo que ya no son un espacio residual”.
En el aspecto social, agrega, “una mayor sensación de pertenencia, de propiedad y de integración con la comunidad, ya que al haber menos habitantes, se generan condiciones que permiten una mejor convivencia”.
También, dice el experto, se genera una mejor recepción de parte de vecinos y habitantes de los barrios en los que se emplazan estos proyectos, ya que disminuye la sensación de invasión de los nuevos proyectos.
Y agrega que hoy se está produciendo cierto cambio de tendencia.
A diferencia de lo que ocurría hace algunos años, “cuando la construcción de edificios de altura simbolizaba el desarrollo y la modernidad, en la actualidad se está otorgando mayor valor a edificaciones con mediana densidad. Esto en general corresponde a edificios de 9 a 13 pisos en terrenos de mayores dimensiones con mayor cantidad de áreas verdes, los que se insertan en barrios residenciales y pueden convivir sin grandes problemas con casas. Esto se da principalmente en sectores de clase media, lo cual es un tema importante, toda vez que anteriormente se asociaban proyectos de baja y media densidad con estratos socioeconómicos altos”, dice.
Más opciones
Señala Roberto Bascuñán, gerente general de Inmobiliaria Norte Verde, que esta creciente oferta se sustenta en varios pilares. Entre ellas los requerimientos de los compradores, que buscan aprovechar las ventajas de este tipo de edificios.
“Una de ellas es que al tratarse de comunidades pequeñas es más fácil la organización de los residentes y la administración del inmueble”.
En este sentido, dice, “con respecto a los gastos comunes, existe un mínimo aceptable de unidades de departamentos para que no se eleven, pero sobre esa cantidad la administración se hace ineficiente, disminuyendo la capacidad de resolver el gran volumen de problemas de la comunidad y bajando la plusvalía por poca o nula mantención”.
A su vez, señala, otra ventaja es la seguridad. “En edificios con pocas unidades la conserjería tiene un mejor control de quienes salen e ingresan y los mismos vecinos se cuidan más entre ellos”.
Por otra parte, dice, los espacios de encuentro favorecen la convivencia, la vida colectiva, el conocimiento e interacción cotidiana entre los vecinos.
Y agrega: “En nuestra experiencia, hemos demostrado que una inmobiliaria con sello arquitectónico propio e innovador puede ser competitiva con proyectos de baja altura y precios económicos, en comunas consolidadas, como Santiago Centro, Estación Central, Ñuñoa y San Miguel”.
Cuenta que un ejemplo de ello es Parque Portales, edificio de 5 pisos que se desarrolla en pleno Barrio Yungay, frente a la Plaza Portales, cercano a la Estación Metro Quinta Normal.
Claro que, indica, “para llegar a lograr este desafío, necesariamente debemos ser más eficientes en la cadena de valor del ciclo productivo. Esto va en relación a la compra del terreno, coordinación de proyectos y sobre todo aportar en la experiencia constructiva, donde se pueden eficientar muchos aspectos que mejoran la estética y la calidad del producto a un menor costo”.
Por su parte, Iarhemy Figueroa, gerenta comercial de Empresas Armas, cuenta que esa compañía está trabajando en desarrollos de baja densidad, como el proyecto Santa Irene, en La Florida.
“Este apunta a familias jóvenes que buscan una propuesta más innovadora en arquitectura y diseño, con todas las ventajas de espacios y confort de una casa y la comodidad y seguridad de un edificio. Eso es lo que logra finalmente nuestro proyecto Santa Irene”.
Agrega la ejecutiva que, para sus habitantes, “la principal ventaja es que toma lo mejor de las casas, en cuanto a espacios, comodidad y confort, y lo mejor de la vida en departamentos, en relación con seguridad y vida en comunidad, con bajo flujo de personas. Mientras que para la ciudad, su ventaja está en la armonización con el entorno, aportando un look arquitectónico diferenciador y ameno”.
A su vez, Jessica Arata, subgerenta Comercial de Inmobiliaria Lo Campino, comenta que quienes buscan comprar su primera vivienda -sobre todo en segmentos sobre 2 mil UF- valoran la baja densidad.
“Los edificios de menor tamaño suponen menor cantidad de habitantes por metro cuadrado, lo que significa que los espacios comunes son compartidos por una menor cantidad de personas, evitando la saturación y permitiendo mayor comodidad para los usuarios. Ello conlleva además menor cantidad de vehículos en sus estacionamientos. Junto con ello, la menor densidad trae consigo beneficios para la ciudad, puesto que, por ejemplo, los entornos del edificio tienen menor circulación vehicular”.
“Por ejemplo -comenta-, los edificios que acabamos de lanzar en el condominio Alto Las Perdices Puente Alto tienen 6 pisos, cuentan con ascensor y superficies que fluctúan entre los 64 y 85 m {+2} construidos, con 2 dormitorios más terrazas, cuyos valores superan las 2.381 UF”.
Indica que para lograr una adecuada relación entre gastos comunes y baja densidad, apostaron por construcción de más de un edificio en un mismo terreno, conformando un condominio, ya que así se comparte el costo por la mantención de las áreas comunes, como parques, piscinas y quinchos.
Un martillo, un objeto o inmueble que se venderá a un precio que debe convenir tanto al vendedor como al comprador, expectativas y una transacción que puede durar desde minutos hasta horas, es básicamente lo que ocurre en una subasta cuyo remate fue publicado con anterioridad.
Oferta y demanda en esta instancia se debaten en un solo lugar, sin más intermediario que el martillero, y se define el precio final según el mínimo publicado hasta la suma que logró el mayor puje.
Existen dos tipos de remates: los judiciales y los públicos. Los primeros son ejecutados por martilleros inscritos en la Secretaría de la Corte de Apelaciones, mientras que en los remates públicos un particular es la persona que inicia el proceso para luego ser ejecutado por un martillero público registrado en la Subsecretaría de Economía.
Un comprador informado hace la diferencia
Según los especialistas, lo primero que se debe tener presente es que antes de acudir a un remate y subasta, hay que tomarse el tiempo para estudiar esta transacción en específico.
Los objetos o muebles pueden ser revisados por el público que asistirá a la cita algunos días antes de efectuarse el evento. Si se trata de propiedades más grandes como oficinas, casas o departamentos, los tiempos pueden dilatarse a unas tres o cuatro semanas.
Según portalinmobiliario.com. la mayoría de los remates son de inmuebles como casas, seguidos de departamentos y otras propiedades. Los motivos más frecuentes para subastar una propiedad son contribuciones impagas, disputas entre familiares por derechos de herencias, necesidades financieras y otros motivos como separaciones o deudas impagas.
Ante todo, lo que se debe tener en consideración es llegar con anticipación a las subastas, ya que además de perderse quizás algunas novedades, hay algunas normas o reparos que tienen las casas de remates a los cuales hay que estar atentos. Por no seguir alguna regla puede incluso perder una compra que haya realizado.
Ya instalado anote el número del o los lotes de objetos que le interesen, pues así tiene claridad de lo que pretende adquirir y hacer un cálculo más acertado de cuánto está dispuesto a pagar por ello.
La información es otro tema importante a considerar a la hora de asistir a un remate. Cotice en otros lugares, pues puede que el mismo objeto que se está buscando en un remate esté más barato en otra parte.
Además, tenga en cuenta la comisión del martillero más el IVA. Una cosa es el valor del objeto y otra el monto final que se debe pagar por el mismo. En algunos casos, el objeto puede quedar al final con un valor igual o más caro que en el mercado. Este puede ser el punto más relevante a tener en cuenta para una compra ideal.
Algunos términos a considerar
Para quien quiera acceder a estas subastas es importante tener claros algunos conceptos. Por ejemplo, a lo que se conoce como “lotes” son las piezas u objetos que están dispuestos para el remate. Estos pueden ser revisados por los interesados algunos días antes de efectuarse el evento. Si se trata de propiedades como casas y departamentos, los tiempos se extienden a unas tres o cuatro semanas.
La subasta si bien es considerada lo mismo que un remate, es justamente la consumación en sí del acto de remate, es decir la venta previo justiprecio de los bienes sujetos al procedimiento.
La mayoría de las veces, los objetos o propiedades se publican en diversos periódicos los días domingos o se comunican en sistemas online, donde ya hay varias casas de remates que han optado por esta modalidad.
Para ello la publicación o remate sale con una semana de diferencia más o menos del día de la subasta.
El rol del martillero y los costos asociados
La persona que cobra mayor relevancia en este proceso es el martillero, quien tiene la tarea de moderar este evento a través de la comunicación de los valores que van surgiendo y dar por terminada la transacción con el valor pactado.
A este “mediador” se lo capacita para que el evento sea lo más atractivo pero a su vez transparente posible. La empatía con el público es clave para que se lo vuelva a llamar a otra de estas licitaciones. El costo de su trabajo variará dependiendo de la casa de subasta. Es obligación de cada martillero publicar en los avisos cuál es su comisión.
Antes de concretar la compra, las casas piden entre un 10 a 50% del valor del lote como garantía, y la compra se puede retirar el mismo día o hasta tres días después de la adquisición.
En general, las casas de remate en Chile no suelen entregar garantías de tiempo o devolución a los compradores, ya que se entiende que están comprando objetos usados, que además se muestran por un período de tiempo suficiente como para examinarlos y hacer una compra informada.
A la hora de los pagos, las casas de remates exigen que se hagan a través de efectivo o cheque, aunque acorde a los tiempos que corren, están ganando cada vez más terreno las transferencias electrónicas o el pago con tarjetas de crédito.
Con estos consejos simples será más fácil que obtenga lo que usted desee a un precio razonable.
A propósito del lamentable incendio que terminó con más de 79 personas fallecidas en Londres recientemente, quisiera recalcar la necesidad de implementar en nuestro país empresas certificadoras de inmuebles, que sean responsables de analizar el estado de las propiedades usadas.
En Chile, no es común que los compradores pidan informes a un calculista o arquitecto para evaluar la adquisición una propiedad usada. Sin embargo, estos peritajes son muy necesarios para conocer el comportamiento de la construcción en los últimos terremotos y el estado de ascensores, techumbre, bombas de agua, instalaciones eléctricas, sistema de calefacción, así como los materiales de la construcción.
Generalmente, nos enteramos de las deficiencias del inmueble cuando se produce una falla, tal como ocurrió el pasado miércoles 21 de junio en Grenfell, donde un congelador defectuoso provocó un cortocircuito que encendió un revestimiento de polietileno (material altamente inflamable). Sin ir más lejos, también fue un desperfecto lo que provocó el incendio en Quilpué por una fuga de gas hace pocas semanas.
En nuestro país,no existe una normativa para la certificación de una propiedad usada ni del estado de las instalaciones comunes. En cambio, en Estados Unidos son las instituciones financieras que entregan los créditos hipotecarios las encargadas de solicitar los informes técnicos de las propiedades a una certificadora registrada. Es esa empresa especialista la que debe indicar el estado del inmueble e informar al comprador. En Chile, los tasadores juegan este rol pero su responsabilidad está enfocada en la valorización comercial y no incluye una evaluación técnica de la propiedad ni de los bienes y espacios comunes.
Desde NAI Sarrà creemos que el Estado debe empujar un proyecto de ley para la creación de empresas certificadoras, con el objetivo de entregar, a solicitud de un comprador, el informe actualizado del estado de la propiedad, de los bienes y espacios comunes y evitar la desinformación de un comprador ante posibles fallas estructurales, por descuido o desgaste natural. De momento, queda en manos de los compradores exigir una revisión exhaustiva de los inmuebles, situación que hoy no acontece.
Gremio explica que el “boom” de compras que se generó antes del cobro del 19% de IVA, terminó, y que hoy la depresión de la minería han impedido la reactivación del sector inmobiliario.
Como parte de su visita para encabezar la reunión de directorio de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) en la ciudad, el presidente del gremio, Sergio Torretti, analizó el momento que atraviesa el sector inmobiliario en Calama, donde asegura hay un estancamiento en la venta de departamentos nuevos, producto del mal momento de la minería y su impacto negativo en el empleo, que en la última medición del INE alcanzó un 11,5%.
Menos compradores
Respecto a este escenario, Torretti detalló que el sector inmobiliario, tanto en Calama como en el resto del país, vivió hasta antes de 2016 un muy buen momento en términos de ventas. “Boom” que “fue impulsado de forma bastante artificial por la entrada en vigencia de la ley del IVA, que generó una demanda para adquirir viviendas más baratas, lo que implicó un aceleramiento y una concentración de la construcción, que hoy y como era previsible, terminó”.
La nueva normativa, a la que hizo referencia el ejecutivo, estableció que desde el 1 de enero de 2016, aunque con una aplicación gradual y con algunas exenciones, el negocio de la venta de casas nuevas y usadas debía pagar un 19% por concepto de Impuesto al Valor Agregado (IVA). Fue así que para evitar este gravamen, que es parte de la Reforma Tributaria, los chilenos apresuraron la decisión de comprar.
Situación muy distinta a la que experimenta el sector inmobiliario en la actualidad, aseguró el ejecutivo: “la verdad es que está en un estancamiento bastante grande, incluso aquí en Calama tenemos una serie de obras, de edificios, en que las velocidades de venta de estas unidades supera los tres a cuatro años, dado lo deprimido que está la actividad minera, que es muy importante y que mueve en forma esencial este mercado inmobiliario”.
Torretti agregó, sobre la velocidad de venta, que “si hoy tengo un conjunto de 50 departamentos para vender y mi velocidad de venta mensual es de menos de uno al mes, o sea, vendo dos en tres meses, esa estadística refleja que, del total de unidades a la venta, hay un plazo de demora de tres a cuatro años para vender el stock de departamentos en altura con la situación actual”.
Bancos más exigentes
El presidente de la CChC, consultado sobre si los nuevos requisitos de la banca para acceder a créditos hipotecarios, que ahora exigen el 20% del valor del inmueble como pie, hace aún más difícil la reactivación del mercado; sostuvo que esa política de las instituciones “es obvia y consecuencia de la falta de inversión y crecimiento en el país. Por qué la banca se pone más exigente, porque obviamente las fuentes de trabajo de las personas se vuelven más precarias o pierden sus trabajos estables y pasan a un mercado más informal”, inquirió.
En este contexto de inestabilidad económica, agregó, “el otorgamiento de créditos por parte de la banca se hace, obviamente, más restrictivo y exigiendo una serie de condiciones que en tiempos de crecimiento y de desocupación en índices normales, no exigiría (…) Hoy tenemos indices sobre el 11% de cesantía en Calama, contra un promedio a nivel país de un 6,7%”.
“En el área construcción, en general, tenemos un promedio que ya llegó al 11% de cesantía, lo que no se veía hace muchos años y es un aspecto que nos tiene muy preocupados y la única manera de avanzar y solucionarlo es con el fomento al desarrollo, la inversión y poner el crecimiento como meta para poder salir adelante. Ese es el foco de nuestra preocupación”, complementó sobre la desocupación el timonel de la Cámara.
Construir ciudad
Sergio Torretti, continuando con su análisis de la realidad de Calama, profundizó en las directrices que debieran guiar el desarrollo de la ciudad, las que a su juicio “debe poner en el foco a las personas y esto lo quiero ejemplificar, porque es parte del desarrollo futuro de ciudades como Calama. Hoy, para construir una ciudad, barrio o comuna, no basta con construir viviendas o techos, hoy la persona tiene que ser el centro de todas las iniciativas de desarrollo”, recalcó.
“Con esto, agregó, quiero decir que al mismo tiempo que nos preocupamos de vivienda y techo, nos tenemos que preocupar de su entorno, de espacios públicos, de generar una calidad de vida para las personas que vivirán en estos conjuntos, en esta proyección futura de la ciudad”.
Esfuerzo que debe ir incluso más allá, dijo, pues en el desarrollo de la ciudad debe ser materia de preocupación la salud, educación y seguridad de sus habitantes. Esto, debido a que “en el desarrollo de futuras ciudades como Calama, tenemos que estar preparados para recibir, en los próximos años, a miles de personas y debemos preocuparnos de dónde vivirán y cuál será su entorno”, advirtió.
Plan regulador
Para generar un cambio en la forma en que se hace ciudad en el país, y en Calama, explicó el presidente de la Cámara, “además de trabajar todos conjuntamente, debemos preocuparnos de sacar adelante los planes reguladores comunales e intercomunales, porque esa es la manera de planificar con una viabilidad real y hacia adelante las ciudades”, detalló.
En este mismo sentido, dijo que “no puede ser que la antigüedad de los planes reguladores en nuestro país sea de 17,5 años, mientras que en los países desarrollados los planes se revisan cada tres años, porque de lo contrario se vuelven ineficientes y obsoletos”, criticó.
En el caso de Calama, continuó, “se comenzó a ver un plan en el año 2016 y espero que las autoridades y la comunidad entiendan que estos planes, no por buscar la perfección, se pueden eternizar. Más vale tener un plano regulador vigente, que se revise cada dos o tres años”, recomendó.
Calidad de vida
El máximo ejecutivo de la CChC también se refirió al resultado del Índice de Calidad de Vida Urbana (ICVU) 2017, elaborado por el Núcleo de Estudios Metropolitanos de Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Pontificia Universidad Católica (PUC) y la Cámara Chilena de la Construcción entre 2013-2017; en el que Calama subió 25 lugares.
“La ciudad subió, es algo importante y nos alegramos mucho, pero están en la medianía de la tabla, con una baja en el índice de vivienda y entorno. Entonces estos índices son muy importantes y dicen mucho para estar atentos a cómo va evolucionando y cuáles son las prioridades de desarrollo y dónde tenemos que focalizar las inversiones para la ciudad. No para competir con otros simplemente, sino que para avanzar”, expresó.
Con base en el último Informe de Estabilidad Financiera (IEF) del Banco Central, el resultado no fue muy positivo para el país, y es que aumentó la morosidad en Chile, debido a un contexto de menor dinamismo de la actividad y del empleo.
Además, un informe de la Superintendencia de Banco e Instituciones Financieras (SBIF), publicado por emol.com, reveló que en Chile hay 700 mil deudores hipotecarios y 1,5 millones de deudores de créditos de consumo. Por esta razón, es importante poseer una buena educación financiera para no caer en deudas innecesarias y solo tener deudas buenas como lo es el invertir en una propiedad.
El informe del Banco Central agregó que, el mercado inmobiliario residencial continúa ajustándose, después de presentar un alto dinamismo. Distintos indicadores del sector inmobiliario residencial dan cuenta de una desaceleración, en línea tanto con la evolución de la situación económica como con los cambios tributarios y normativos discutidos en IEF previos.
Debido a estos datos, Radio Bio Bio Valparaíso, entrevistó a nuestro CEO, Cristian Lecaros, con el fin de explicar lo que está ocurriendo en el país en lo que respecta a educación financiera y su nivel de morosidad.
Según Ricardo Ibáñez, abogado de Defensadeudores.cl uno se puede dar cuenta cuando llegó al límite en el momento en que “los compromisos financieros adquiridos suman más de 10 veces mi ingreso. Otro síntoma muy claro es cuando comienzo a pagar los montos mínimos de las casas comerciales y tarjetas de crédito”.
A su vez, Sergio Tricio, gerente general de Ruvix, menciona el “síndrome de la bicleta” que es cuando “se comienzan a pedir créditos para poder pagar otros créditos”. Alerta que esto genera “costos financieros enormes que hacen más difícil salir de esa situación”.
Las deudas más peligrosas
Entre todas las alternativas de préstamos hay algunos que son más peligrosos a la hora de llegar a un límite insostenible. “Los créditos que tienen algún tipo de garantía son los más peligrosos. En el caso de las personas naturales, se trata de los automotrices e hipotecarios”, asegura Ibáñez.
¿Y si dejo de pagar cuentas como el internet o teléfono?
Bueno, aparte de que se corte el servicio, se corre el riesgo de enfrentar acciones legales. “Se convierten en deudas igual de exigibles que otras, es decir, pueden ser sujeto de demanda y perseguir ejecución con las cuales se podría sufrir, por ejemplo, un embargo”, advierte Ibáñez. Eso sí aclara que estas cuentas tienen una gran garantía, “pues no pueden enviar a una persona a Dicom”.
No todas las deudas pueden solucionarse en la Superir
Una de las alternativas que actualmente tienen las personas sobreendeudadas es recurrir a la Superintendencia de Insolvencia y Reemprendimiento, aunque no sirve para todo. Ibáñez aclara que “cualquier tipo de deuda puede ser sujeta a la nueva Ley de Quiebras, salvo las deudas por pensión de alimentos”. Así se pueden tratar de solucionar la morosidad de créditos automotrices, hipotecarios y de consumo, gastos comunes y de aseo, tag, etc.
Evitar repactar
Es una alternativa, pero no la más aconsejable según el abogado, quien señala que se puede repactar directamente con los acreedores, “sin embargo, el mecanismo óptimo es la renegociación al amparo de la nueva Ley de Quiebras y la Superintendencia de Insolvencia y Reemprendimiento, puesto que es un procedimiento administrativo y gratuito”.
Para llegar a esa instancia, Tricio explica que entre los requisitos está “tener 2 o más deudas vencidas, más de 90 días”.
Si bien existe escasez de terreno en la Región Metropolitana para construir nuevos proyectos residenciales, hay diversas alternativas para quienes quieren vivir en casas grandes con patios extensos, dentro de nuevos condominios de alto nivel. Se trata de una oferta muy acotada y exclusiva, pero que mantiene su demanda. El sector de Chicureo es el que más destaca con este tipo de oferta, según los expertos del rubro.
“La amplitud y la espacialidad son atributos muy valorados por el público, sobre todo en los segmentos de mayor valor”, señala Alejandra Zulueta, gerente de Marketing de Inmobiliaria Manquehue, compañía que desarrolla diversos proyectos residenciales en Piedra Roja, que se ha consolidado como extensión natural de la zona oriente de Santiago.
Uno de ellos es el barrio privado Vista Los Bosques, modernas casas de estilo mediterráneo, de alto valor, y emplazadas en amplios terrenos, en Piedra Roja, Chicureo. El barrio privado contempla la construcción de casas con modelos de mayor superficie, que superan los 300 m2, en terrenos promedio de 900 mts2.
“Nuestra compañía pretende seguir desarrollando proyectos de primera línea, en entornos con áreas verdes privilegiadas. Por eso estamos comercializando este paño con las casas de mayor valor de Piedra Roja, en el corazón de este barrio residencial, frente a la laguna homónima, de 80 mil metros cuadrados.”, asegura Zulueta.
Una oferta similar ofrece Siena Inmobiliaria. Ana María del Río, su gerente comercial, asegura que “entre nuestros proyectos de lujo más destacados se encuentra Canquén Norte en Piedra Roja, Chicureo. Se trata de un desarrollo consolidado, luego del éxito en venta de sus dos fases anteriores. Canquén Norte ofrece casas que tienen jardines de hasta 790 m2, hasta 255 m2 construidos”.
Hay propuestas de casas en amplios terrenos en el segmento de las 6.000 UF hasta 9.500 UF, que también tienen gran demanda. “En Santa Elena de Chicureo desarrollamos casas que van desde 120 a los 160 m2, y una de sus principales ventajas son sus amplios terrenos, con dimensiones entre 400 y 700 m2 aproximadamente, posicionándose como la oferta más atractiva de Chicureo por sus espaciosos jardines, atributo que es altamente valorado por las familias, especialmente con niños, porque expande las alternativas de hacer vida al aire libre. Esto permite a los propietarios disponer de varios metros cuadrados para implementar terraza, quincho o piscina. Además, el valor m2/UF es uno de los más competitivos del sector”, sostiene Cecilia Celis, encargada de Marketing del proyecto Santa Elena.
¿Está buscando un departamento para comprar pero no encuentra algo acorde a su bolsillo? Al parecer esa percepción suya no es equivocada, porque un estudio sostiene que Santiago es la ciudad más cara de Latinoamérica si de viviendas se trata.
Eso dio cuenta la primera versión de Relevamiento Inmobiliario de América Latina (Rial), elaborado por el Centro de Investigación en Finanzas (CIF) de la Escuela de Negocios de la Universidad Torcuato Di Tella (Argentina), en conjunto con Navent, en el que nuestra capital sólo se ubica por detrás de Río de Janeiro, mientras que el podio lo completa Montevideo en un ranking que consideró 15 urbes de la región.
Para llevar a cabo el listado, se utilizaron los precios que piden los vendedores para la venta del inmueble, tomados de los sitios web más utilizados de oferta inmobiliaria, considerando departamentos de entre 20 y 100 m2, con 1 y 2 dormitorios y valores entre 10.000 y 300.000 dólares. Además, para hacer la comparación, se focalizó en barrios de características similares de las distintas ciudades. Para el caso de Santiago, se consideraron San Miguel, Las Condes y Providencia.
En base a ello, según este reporte, el precio de un m2 en nuestra capital vale 3.269 dólares, por detrás de los US$4.079 de la ciudad carioca y por encima de los US$2.910 de la principal urbe uruguaya. Todos valores de marzo de este año.
Pero ¿por qué Santiago se ubica en este sitial? “Dentro de los rankings a nivel mundial, y en particular en Latinoamérica, es una de las ciudades que tiene mejor calidad de vida, con buena conectividad, transportes, internet, salud y bajos índices de delincuencia, entonces como capital se hace bastante atractiva”, comenta Cristián Lecaros, CEO de Portalinversionista.com.
Otro detalle no menor es el tamaño la ciudad y que según Lecaros genera que “al ser tan pequeña en Latinoamérica, produce que la UF/ m2 en este caso haya subido en los últimos cinco o diez años de manera exponencial”, debido a la alta demanda y a la vez la menor oferta disponible.
En esa misma línea, Fernando Herman, gerente de operaciones de la plataforma Toctoc.com, indica que “el stock de oferta está más controlado con una concentración mayor en proyectos en construcción, por lo que la oferta inmobiliaria no ha superado la demanda”. ¿La consecuencia? “No se esperamos ver importantes bajas de precios”, añade.
¿Efecto IVA?
En 2015, la venta de viviendas se disparó un 40,3%, según datos de la Cámara Chilena de la Construcción y si se consideran sólo los departamentos, estamos hablando de un incremento del 57,6%, todo motivado por el fin de la exención del pago del IVA en la construcción.
Sin embargo, ese aspecto no fue primordial para situar a la capital en este segundo lugar, ya que según Lecaros, estos sólo aceleró la demanda, pero el alza en los valores son más bien por “son más bien por factores estructurales de Santiago”.
De hecho, indica que “la tendencia alcista se ve desde el 2005 cuando comienza despegar la UF/metro cuadrado en la capital”. Esto se ve reflejado en datos de un informe de GFK Adimark que indica que entre 2006 y el último trimestre de 2015, el valor promedio de una vivienda en la Región Metropolitana aumentó un 72%.
En esa línea, Herman sostiene que “la reforma tributaria, desde su anuncio, produjo aumento en el precio de los proyecto inmobiliarios que fueron absorbiendo el efecto del IVA de forma paulatina. Por esta razón, no se ha visto un incremento brusco de los precios”.
Al igual que otros indicadores económicos que marcan un mayor consumo en el sector de la sociedad con mejores ingresos, en el segundo trimestre del año hubo un repunte de las operaciones inmobiliarias en la provincia. Entre abril y junio pasado se registraron 1.195 escrituraciones, lo que representa un incremento de casi el 14% con respecto al mismo período de 2016, de acuerdo a datos del Colegio de Escribanos de Salta, recogidos en el último informe de coyuntura de la Fundación Mediterránea sobre el NOA.
El monto promedio de las transacciones en la compra y venta de inmuebles tuvo una suba interanual del 72% en el segundo trimestre, pasó de $452 mil a $777 mil. Esto no significa que el valor de la propiedades aumentó ese porcentaje, el más alto desde hace 10 años, sino que la suma de las ventas de los inmuebles comercializados en los meses analizados fue mayor.
“De todas maneras, se observa un fuerte incremento en los precios de las propiedades en el transcurso de un año”, explicó a El Tribuno el economista Lucas Dapena, autor del estudio de la Fundación Mediterránea.
El especialista consideró que el crecimiento en la operaciones inmobiliarias no responde a la amplia oferta de créditos hipotecarios que lanzaron en la primera mitad del año la mayoría de las entidades bancarias del país.
“Esa ayuda económica para la compra de propiedades recién se podrá ver reflejada en los datos que se obtengan en el tercer trimestre del año”, aclaró Dapena, aunque marcó sus reservas por el impacto que puede tener en el sector la suba del precio de dólar de las últimas semanas.
Las inmobiliarias tasan las viviendas o terrenos con la moneda estadounidense, por lo que un aumento de su valor afecta directamente a las operaciones de compra y venta.
Lo mismo ocurre con los créditos hipotecarios, que quedaron atrasados con respecto a los precios de las casas, actualizados en dólares. Para citar un caso, si se toma el tipo de cambio de 60 días atrás, un crédito aprobado por unos 1,6 millones de pesos equivalía a unos 100 mil dólares. En la actualidad ese monto se licuó a menos de US$ 89 mil: son cerca de $200 mil extras que deberá disponer quien se quiera comprar una vivienda.
Optimismo
Los edificios de una densidad más baja de ocupantes tienen sus ventajas.
Explica Christian Acevedo, gerente de tasaciones de Valuaciones de Chile, “que una menor densidad en un proyecto de edificios significa una menor cantidad de habitantes, lo que implica mayor calidad de los espacios, tanto comunes como exclusivos. Así, por ejemplo, las áreas destinadas a jardines son más amplias y con mayor tratamiento, por lo que ya no son un espacio residual”.
En el aspecto social, agrega, “una mayor sensación de pertenencia, de propiedad y de integración con la comunidad, ya que al haber menos habitantes, se generan condiciones que permiten una mejor convivencia”.
También, dice el experto, se genera una mejor recepción de parte de vecinos y habitantes de los barrios en los que se emplazan estos proyectos, ya que disminuye la sensación de invasión de los nuevos proyectos.
Y agrega que hoy se está produciendo cierto cambio de tendencia.
A diferencia de lo que ocurría hace algunos años, “cuando la construcción de edificios de altura simbolizaba el desarrollo y la modernidad, en la actualidad se está otorgando mayor valor a edificaciones con mediana densidad. Esto en general corresponde a edificios de 9 a 13 pisos en terrenos de mayores dimensiones con mayor cantidad de áreas verdes, los que se insertan en barrios residenciales y pueden convivir sin grandes problemas con casas. Esto se da principalmente en sectores de clase media, lo cual es un tema importante, toda vez que anteriormente se asociaban proyectos de baja y media densidad con estratos socioeconómicos altos”, dice.
Más opciones
Señala Roberto Bascuñán, gerente general de Inmobiliaria Norte Verde, que esta creciente oferta se sustenta en varios pilares. Entre ellas los requerimientos de los compradores, que buscan aprovechar las ventajas de este tipo de edificios.
“Una de ellas es que al tratarse de comunidades pequeñas es más fácil la organización de los residentes y la administración del inmueble”.
En este sentido, dice, “con respecto a los gastos comunes, existe un mínimo aceptable de unidades de departamentos para que no se eleven, pero sobre esa cantidad la administración se hace ineficiente, disminuyendo la capacidad de resolver el gran volumen de problemas de la comunidad y bajando la plusvalía por poca o nula mantención”.
A su vez, señala, otra ventaja es la seguridad. “En edificios con pocas unidades la conserjería tiene un mejor control de quienes salen e ingresan y los mismos vecinos se cuidan más entre ellos”.
Por otra parte, dice, los espacios de encuentro favorecen la convivencia, la vida colectiva, el conocimiento e interacción cotidiana entre los vecinos.
Y agrega: “En nuestra experiencia, hemos demostrado que una inmobiliaria con sello arquitectónico propio e innovador puede ser competitiva con proyectos de baja altura y precios económicos, en comunas consolidadas, como Santiago Centro, Estación Central, Ñuñoa y San Miguel”.
Cuenta que un ejemplo de ello es Parque Portales, edificio de 5 pisos que se desarrolla en pleno Barrio Yungay, frente a la Plaza Portales, cercano a la Estación Metro Quinta Normal.
Claro que, indica, “para llegar a lograr este desafío, necesariamente debemos ser más eficientes en la cadena de valor del ciclo productivo. Esto va en relación a la compra del terreno, coordinación de proyectos y sobre todo aportar en la experiencia constructiva, donde se pueden eficientar muchos aspectos que mejoran la estética y la calidad del producto a un menor costo”.
Por su parte, Iarhemy Figueroa, gerenta comercial de Empresas Armas, cuenta que esa compañía está trabajando en desarrollos de baja densidad, como el proyecto Santa Irene, en La Florida.
“Este apunta a familias jóvenes que buscan una propuesta más innovadora en arquitectura y diseño, con todas las ventajas de espacios y confort de una casa y la comodidad y seguridad de un edificio. Eso es lo que logra finalmente nuestro proyecto Santa Irene”.
Agrega la ejecutiva que, para sus habitantes, “la principal ventaja es que toma lo mejor de las casas, en cuanto a espacios, comodidad y confort, y lo mejor de la vida en departamentos, en relación con seguridad y vida en comunidad, con bajo flujo de personas. Mientras que para la ciudad, su ventaja está en la armonización con el entorno, aportando un look arquitectónico diferenciador y ameno”.
A su vez, Jessica Arata, subgerenta Comercial de Inmobiliaria Lo Campino, comenta que quienes buscan comprar su primera vivienda -sobre todo en segmentos sobre 2 mil UF- valoran la baja densidad.
“Los edificios de menor tamaño suponen menor cantidad de habitantes por metro cuadrado, lo que significa que los espacios comunes son compartidos por una menor cantidad de personas, evitando la saturación y permitiendo mayor comodidad para los usuarios. Ello conlleva además menor cantidad de vehículos en sus estacionamientos. Junto con ello, la menor densidad trae consigo beneficios para la ciudad, puesto que, por ejemplo, los entornos del edificio tienen menor circulación vehicular”.
“Por ejemplo -comenta-, los edificios que acabamos de lanzar en el condominio Alto Las Perdices Puente Alto tienen 6 pisos, cuentan con ascensor y superficies que fluctúan entre los 64 y 85 m {+2} construidos, con 2 dormitorios más terrazas, cuyos valores superan las 2.381 UF”.
Indica que para lograr una adecuada relación entre gastos comunes y baja densidad, apostaron por construcción de más de un edificio en un mismo terreno, conformando un condominio, ya que así se comparte el costo por la mantención de las áreas comunes, como parques, piscinas y quinchos.
Las innovaciones tecnológicas están cada día más presentes en la seguridad de los edificios residenciales y de oficinas. Incluso desde etapas tempranas del proyecto.
Un caso: la inmobiliaria Exxacon está utilizando la aplicación Safecard en algunos de sus proyectos inmobiliarios. Este permite controlar el acceso de personas y vehículos, ya que, por ejemplo, los propietarios envían una invitación virtual a las personas que quieren que ingresen y definen el tiempo por el que les quieren dar ingreso. Por ejemplo, por un día, para una celebración, y para un año para algún familiar, etcétera. De acuerdo a esa autorización, la visita ingresa al edificio mediante un código QR, enviado a su teléfono movil, que también autoriza la salida.
Enfoque estratégico
Según explica Pablo Bustos, gerente comercial de Exxacon, la compañía “decidió como aspecto estratégico definir que tanto la seguridad como la tecnología son aspectos clave en sus desarrollos. Vimos en este sistema un plus para ofrecer a nuestros clientes. Por ello, contratamos los servicios de Safecard para implementar este sistema en algunos de sus proyectos en desarrollo, como el edificio residencial Vita en San Miguel y HUB oficinas en Plaza Egaña”.
“Lo interesante es que se pueden controlar los accesos vehiculares, peatonales u otros de los edificios, como el ingreso desde los estacionamientos subterráneos. Este control es personalizado, ya que cada usuario maneja a través de una aplicación los distintos puntos de acceso e incluso puede enviar una invitación a un amigo que va a recibir en un determinado momento y esta tercera persona puede entrar en ese horario”.
Señala que este sistema tiene un costo de implementación inicial que es cubierto por la inmobiliaria y cuando está implementado tiene un costo fijo para la comunidad, que es prorrateado entre los copropietarios y es marginal.
Mirada domótica
Otro ejemplo -entre varios- de esta creciente oferta y demanda por sistemas de tecnológicos de seguridad en proyectos inmobiliarios es el sistema Smart Security, que recientemente lanzó ADT. Este concepto tiene como fin incorporar -a través de inmobiliarias y constructoras- tecnología domótica con un alto grado de eficiencia.
Afirma Felipe García, gerente general de ADT Chile, que “desde hace algún tiempo, y siguiendo la tendencia mundial, los proyectos inmobiliarios en nuestro país cada vez integran más servicios asociados a la oferta, pues requieren de una diferenciación importante. Dentro de estos servicios, una de las características preferidas ha sido la domótica, que como novedad debe tener integrado un servicio de seguridad, pensando en un cliente cada vez más exigente”.
Señala que este sistema permite “el control a distancia de luces, calefacción y alarma, para que la domótica además de comodidad se transforme en seguridad de vanguardia. En este sentido garantizamos respaldo y soporte, lo que se traduce en un monitoreo permanente del sistema de seguridad, respuesta ante emergencias 24 horas, acceso a nuestra plataforma cloud para visualizar las cámaras, controlar el hogar a distancia y configurar los escenarios de automatización, entre otros atributos”.
Dice que para cada proyecto inmobiliario que trabajan la propuesta es a la medida del cliente, según las necesidades específicas, tales como: si se trata de un proyecto habitacional o de oficina, lugar en donde está ubicado, etc.
Medidas necesarias
Y explica: “En general, las inmobiliarias y constructoras solicitan incorporar el sistema de ADT Smart Security en las áreas comunes de los edificios, ya que esta experiencia domótica asociada a un servicio de seguridad hace más fácil la coordinación del funcionamiento de estos espacios, ya que se logra automatizar de forma muy exitosa el manejo de calefacción, luces, alarmas, cámaras de video IP, entre otros”.
El sistema, dice Felipe García, “incluye además cámaras de visión nocturna, sensores de movimiento, control de calefacción e iluminación que se pueden instalar en donde el cliente los considere necesarios”.
Sin embargo, señalan los expertos, si bien la tecnología es una ayuda fundamental, debe ser complementada con otros aspectos.
Según Group For Security (G4S), las medidas de seguridad en departamentos no solo deben resguardar la vivienda sino el edificio como tal, y en este caso es importante velar porque la administración cuente con planes de emergencia que no solo considere incendios y terremotos, sino también inundaciones, fugas de gas y el qué hacer ante situaciones sospechosas de robos.
Por ello, afirma, es clave contar con conserjes preparados que deben cumplir con la normativa OS-10, experiencia, conocimientos, etc.
En este sentido es fundamental capacitar a los conserjes para que puedan identificar situaciones sospechosas. “Hay que colocarlos en diferentes situaciones, para que se entrene cómo reaccionar ante cada caso en particular; esto se debe hacer con un experto en seguridad, cuya experiencia también debemos poner a prueba”, señalan,
También es importante que el propietario o arrendatario notifique de su ausencia en conserjería: de esta manera no autorizarán entrada de visitas. En caso de que haya dejado familiares encargados de la vigilancia, se debe informar por escrito incluyendo una fotografía.
A su vez, agregan, “las cámaras de vigilancia son claves, y los edificios que no las posean en sus pasillos deben contar con personal que haga rondas por los departamentos sin moradores para verificar daños en cerraduras”.
Por último, en G4S indican que lo ideal es implementar cámaras y alarmas de intrusión monitoreada desde una empresa de seguridad, también vía IP, para que los dueños puedan revisar sus departamentos desde donde estén.
Al comprar un departamento, no solo estás invirtiendo en un hogar para tu futuro, sino que también estás rentabilizando esa propiedad, ya que con el paso de los años las viviendas cada vez suben más su precio, lo que se conoce como plusvalía, beneficio que aumenta tus ingresos, recuperas lo invertido y aseguras la tranquilidad financiera de tu familia.
