Una mirada optimista al mercado inmobiliario
A veces es bueno hacer un alto en el tráfago de la discusión económica para mirar las cosas con un poco de distancia. No han sido pocas las voces que en el último tiempo han entregado una mirada sumamente negativa sobre lo que está ocurriendo en el sector inmobiliario. Sin embargo, al hacer un análisis en perspectiva, mi conclusión es que hay motivos para ser al menos cautelosamente optimistas.
Para empezar, el 2015 fue un año afectado por el tema del IVA y por tanto no se debiera considerar para evaluaciones estructurales, por el riesgo de caer siempre en conclusiones desastrosas. En 2016 y lo que va de 2017, si bien las ventas bajaron, a nivel de facturación las inmobiliarias recuperan todas las escrituraciones de 2015 y por ende tienen liquidez y rentabilidad. Y ahora nuevamente comienzan a iniciar proyectos.
Además nos encontramos con comunas como San Miguel, Providencia, La Reina donde el primer semestre de 2016 se sintió muy levemente el desplome de ventas generalizado debido al efecto IVA.
Asimismo, los inversionistas institucionales y particulares siguen destinando a la inversión inmobiliaria gran parte de su patrimonio, porque ésta no sólo tiene anexada la renta, sino también la plusvalía de la tierra, que está permanentemente en alza. También contamos con la ley de productividad, que permitirá incorporar a las AFP a los fondos de renta inmobiliarios.
Y es bueno mencionar que si bien se ha ralentizado la demanda, los precios de las casas y departamentos se han mantenido al alza y esto de alguna manera ha permitido que el mercado siga sano.
A veces el público se pregunta por qué los precios de las viviendas suben cuando baja la demanda, pero hay una respuesta muy precisa para eso. Lo primero es la escasez de suelo para densificar, actualmente las incidencias con las que trabajamos respecto de valores de venta superan el 20% o 25% en vivienda y 35 % en oficinas. La tierra es por lejos el factor que más ha subido.
Y quisiera mencionar otro índice auspicioso. Un estudio realizado por Portal Inmobiliario.com arrojó que la demanda por comprar viviendas ha subido un 19% respecto del cuarto trimestre de 2016 y un 17% respecto al primer trimestre del mismo año. Es una gran noticia porque implica que estamos en mejor escenario que 2013 y 2014 para estos años que vienen.
El sector inmobiliario concentra el 17% de la inversión en el rubro construcción proyectada para el periodo 2016-2020. El 90% ya está en desarrollo y, de ese porcentaje, el 80% se concentra en la Región Metropolitana. Estas cifras hablan de un futuro promisorio al 2020, porque esa inversión ya se está dando.
