Inmobiliarias también apuestan por edificios de tamaño medio o pequeño
Al igual que otros indicadores económicos que marcan un mayor consumo en el sector de la sociedad con mejores ingresos, en el segundo trimestre del año hubo un repunte de las operaciones inmobiliarias en la provincia. Entre abril y junio pasado se registraron 1.195 escrituraciones, lo que representa un incremento de casi el 14% con respecto al mismo período de 2016, de acuerdo a datos del Colegio de Escribanos de Salta, recogidos en el último informe de coyuntura de la Fundación Mediterránea sobre el NOA.
El monto promedio de las transacciones en la compra y venta de inmuebles tuvo una suba interanual del 72% en el segundo trimestre, pasó de $452 mil a $777 mil. Esto no significa que el valor de la propiedades aumentó ese porcentaje, el más alto desde hace 10 años, sino que la suma de las ventas de los inmuebles comercializados en los meses analizados fue mayor.
“De todas maneras, se observa un fuerte incremento en los precios de las propiedades en el transcurso de un año”, explicó a El Tribuno el economista Lucas Dapena, autor del estudio de la Fundación Mediterránea.
El especialista consideró que el crecimiento en la operaciones inmobiliarias no responde a la amplia oferta de créditos hipotecarios que lanzaron en la primera mitad del año la mayoría de las entidades bancarias del país.
“Esa ayuda económica para la compra de propiedades recién se podrá ver reflejada en los datos que se obtengan en el tercer trimestre del año”, aclaró Dapena, aunque marcó sus reservas por el impacto que puede tener en el sector la suba del precio de dólar de las últimas semanas.
Las inmobiliarias tasan las viviendas o terrenos con la moneda estadounidense, por lo que un aumento de su valor afecta directamente a las operaciones de compra y venta.
Lo mismo ocurre con los créditos hipotecarios, que quedaron atrasados con respecto a los precios de las casas, actualizados en dólares. Para citar un caso, si se toma el tipo de cambio de 60 días atrás, un crédito aprobado por unos 1,6 millones de pesos equivalía a unos 100 mil dólares. En la actualidad ese monto se licuó a menos de US$ 89 mil: son cerca de $200 mil extras que deberá disponer quien se quiera comprar una vivienda.
Optimismo
Los edificios de una densidad más baja de ocupantes tienen sus ventajas.
Explica Christian Acevedo, gerente de tasaciones de Valuaciones de Chile, “que una menor densidad en un proyecto de edificios significa una menor cantidad de habitantes, lo que implica mayor calidad de los espacios, tanto comunes como exclusivos. Así, por ejemplo, las áreas destinadas a jardines son más amplias y con mayor tratamiento, por lo que ya no son un espacio residual”.
En el aspecto social, agrega, “una mayor sensación de pertenencia, de propiedad y de integración con la comunidad, ya que al haber menos habitantes, se generan condiciones que permiten una mejor convivencia”.
También, dice el experto, se genera una mejor recepción de parte de vecinos y habitantes de los barrios en los que se emplazan estos proyectos, ya que disminuye la sensación de invasión de los nuevos proyectos.
Y agrega que hoy se está produciendo cierto cambio de tendencia.
A diferencia de lo que ocurría hace algunos años, “cuando la construcción de edificios de altura simbolizaba el desarrollo y la modernidad, en la actualidad se está otorgando mayor valor a edificaciones con mediana densidad. Esto en general corresponde a edificios de 9 a 13 pisos en terrenos de mayores dimensiones con mayor cantidad de áreas verdes, los que se insertan en barrios residenciales y pueden convivir sin grandes problemas con casas. Esto se da principalmente en sectores de clase media, lo cual es un tema importante, toda vez que anteriormente se asociaban proyectos de baja y media densidad con estratos socioeconómicos altos”, dice.
Más opciones
Señala Roberto Bascuñán, gerente general de Inmobiliaria Norte Verde, que esta creciente oferta se sustenta en varios pilares. Entre ellas los requerimientos de los compradores, que buscan aprovechar las ventajas de este tipo de edificios.
“Una de ellas es que al tratarse de comunidades pequeñas es más fácil la organización de los residentes y la administración del inmueble”.
En este sentido, dice, “con respecto a los gastos comunes, existe un mínimo aceptable de unidades de departamentos para que no se eleven, pero sobre esa cantidad la administración se hace ineficiente, disminuyendo la capacidad de resolver el gran volumen de problemas de la comunidad y bajando la plusvalía por poca o nula mantención”.
A su vez, señala, otra ventaja es la seguridad. “En edificios con pocas unidades la conserjería tiene un mejor control de quienes salen e ingresan y los mismos vecinos se cuidan más entre ellos”.
Por otra parte, dice, los espacios de encuentro favorecen la convivencia, la vida colectiva, el conocimiento e interacción cotidiana entre los vecinos.
Y agrega: “En nuestra experiencia, hemos demostrado que una inmobiliaria con sello arquitectónico propio e innovador puede ser competitiva con proyectos de baja altura y precios económicos, en comunas consolidadas, como Santiago Centro, Estación Central, Ñuñoa y San Miguel”.
Cuenta que un ejemplo de ello es Parque Portales, edificio de 5 pisos que se desarrolla en pleno Barrio Yungay, frente a la Plaza Portales, cercano a la Estación Metro Quinta Normal.
Claro que, indica, “para llegar a lograr este desafío, necesariamente debemos ser más eficientes en la cadena de valor del ciclo productivo. Esto va en relación a la compra del terreno, coordinación de proyectos y sobre todo aportar en la experiencia constructiva, donde se pueden eficientar muchos aspectos que mejoran la estética y la calidad del producto a un menor costo”.
Por su parte, Iarhemy Figueroa, gerenta comercial de Empresas Armas, cuenta que esa compañía está trabajando en desarrollos de baja densidad, como el proyecto Santa Irene, en La Florida.
“Este apunta a familias jóvenes que buscan una propuesta más innovadora en arquitectura y diseño, con todas las ventajas de espacios y confort de una casa y la comodidad y seguridad de un edificio. Eso es lo que logra finalmente nuestro proyecto Santa Irene”.
Agrega la ejecutiva que, para sus habitantes, “la principal ventaja es que toma lo mejor de las casas, en cuanto a espacios, comodidad y confort, y lo mejor de la vida en departamentos, en relación con seguridad y vida en comunidad, con bajo flujo de personas. Mientras que para la ciudad, su ventaja está en la armonización con el entorno, aportando un look arquitectónico diferenciador y ameno”.
A su vez, Jessica Arata, subgerenta Comercial de Inmobiliaria Lo Campino, comenta que quienes buscan comprar su primera vivienda -sobre todo en segmentos sobre 2 mil UF- valoran la baja densidad.
“Los edificios de menor tamaño suponen menor cantidad de habitantes por metro cuadrado, lo que significa que los espacios comunes son compartidos por una menor cantidad de personas, evitando la saturación y permitiendo mayor comodidad para los usuarios. Ello conlleva además menor cantidad de vehículos en sus estacionamientos. Junto con ello, la menor densidad trae consigo beneficios para la ciudad, puesto que, por ejemplo, los entornos del edificio tienen menor circulación vehicular”.
“Por ejemplo -comenta-, los edificios que acabamos de lanzar en el condominio Alto Las Perdices Puente Alto tienen 6 pisos, cuentan con ascensor y superficies que fluctúan entre los 64 y 85 m {+2} construidos, con 2 dormitorios más terrazas, cuyos valores superan las 2.381 UF”.
Indica que para lograr una adecuada relación entre gastos comunes y baja densidad, apostaron por construcción de más de un edificio en un mismo terreno, conformando un condominio, ya que así se comparte el costo por la mantención de las áreas comunes, como parques, piscinas y quinchos.
