De acuerdo a datos de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) en 2022 la oferta de viviendas en la Región Metropolitana alcanzó una cifra cercana a las 65 mil unidades disponibles. De ese total, 60 mil corresponde a departamentos. Mientras, las expectativas de los consumidores por adquirir una vivienda han ido a la baja, aumentando de esa forma los desistimientos o la postergación de la compra.
Factores como el retroceso en las ventas, el ingreso de nuevos proyectos y/o etapas y un importante nivel de desistimientos registrado durante el 2022 son los que, entre otros, han llevado a que actualmente haya una oferta de viviendas superior al 30% de lo que se considera un año normal. Si bien desde la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) y distintas consultoras inmobiliarias descartan un sobrestock y aseguran que prontamente los niveles de oferta comenzarán a bajar, las expectativas de los consumidores por comprar una vivienda estarían contrayéndose. Esto, entre otras razones, por el panorama económico actual, las altas tasas de interés y los elevados precios.
Según cifras de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), en 2022 la oferta de viviendas en la Región Metropolitana alcanzó una cifra cercana a las 65.000 unidades disponibles, lo que significa un aumento de 12% respecto del 2021. La mayor parte de ese crecimiento se debe al segmento de departamentos, con una oferta que ronda las 60.000 unidades, esto es un incremento anual de 13%.
Caso distinto se da en el mercado de las casas. Si bien la oferta avanzó 5% el año pasado, se encuentra muy rezagada en comparación con sus promedios históricos: 4.700 unidades disponibles en 2022 versus 7.000 unidades promedio entre 2011 y 2019.
Con todo, “hay que destacar que son niveles altos de oferta, ya que su distribución según estado de obra ha estado muy equilibrada: 30% pronta entrega, 50% en verde y 20% en blanco aproximadamente durante este año”, señaló Nicolás León, gerente de estudios de la CChC.
De acuerdo a León, las 65 mil unidades que están disponibles están un 30% por sobre el promedio de la oferta observada en la última década, y un 38% por sobre lo que se podría considerar un año normal, “por lo tanto, nos encontramos frente a una situación inusual, no obstante, al hacer doble click en dicha oferta acumulada, vemos una buena distribución en las etapas del proceso constructivo en la que se encuentran los proyectos ofertados”.
Si bien la oferta es alta, el gerente de estudios de la Cámara asegura que 1 de cada 4 viviendas disponible en oferta está en proceso de obra gruesa, cerca del 20% en etapas iniciales del proceso de construcción y otro 20% en proyectos de venta en blanco; “por lo tanto, esto se podría definir como una distribución “sana” del stock de oferta”.
Por su parte, Matías Bucci, jefe del área de estudios de Colliers, concuerda con la Cámara en que efectivamente el stock disponible se encuentra por sobre a lo observado en años anteriores. Dice que durante el 2020 se generó un fuerte aumento del stock producto de la pandemia, aumentando en cerca de 140% desde el 2019 a ese año.
“Pese a esto, en los años 2021 y 2022 este stock ha disminuido lentamente producto de la venta de los mismos departamentos y dado la caída de ingresos de permisos de edificación, con lo cual ha disminuido el ingreso de nuevos proyectos en venta”, agregó.
Actualmente, según cifras de la consultora, en 2022 el stock promedio de departamentos era de 43.784 y las unidades vendidas fueron 14.600. En cambio, en 2021 el stock fue de 45.853 y las unidades vendidas fueron 23.511. En ese sentido, las cifras de ventas del año pasado se asemejan a las del 2020, en plena pandemia, y aún así fueron menores en porcentaje.
Como proyección, el gerente de estudios de Colliers asegura que durante el primer semestre del 2023 se espera que el ingreso de nuevos permisos de edificación mantenga su tendencia a la baja, y con ello el stock disponible de viviendas debería disminuir, pero lentamente.
Lo anterior “hasta que la situación económica e inflación se estabilice, lo cual podría mejorar las condiciones para adquirir un crédito hipotecario junto con una disminución en la tasa de interés, lo que debería entregar mayor dinamismo a este mercado, aumentando la velocidad de venta de las viviendas, y generando una aceleración en la disminución del stock disponible actual”, dice.
Por su parte, Claudia Sepúlveda, sugerente inmobiliaria de GPS Property, asegura que la oferta de viviendas se encuentra en rangos históricos, lo cual afirma que se ve como tendencia desde el segundo trimestre del año 2021, debido a factores como el retroceso en las ventas, el ingreso de nuevos proyectos y/o etapas, y también debido al importante nivel de desistimientos registrado durante el año 2022 que alcanzó niveles de entre el 20% y 30%.
“Ahora bien, se debe precisar que el mayor nivel de oferta disponible está asociado al segmento de departamentos, que representa en torno al 90%, y es precisamente ahí donde se han alcanzado los máximos históricos, ya que en el segmento de casas los niveles de oferta han presentado una tendencia a la baja desde hace más de una década debido a la menor oferta relativa de suelo para el desarrollo de vivienda en extensión”, agrega.
Con respecto a la velocidad de la venta de viviendas, Sepúlveda dice que en 2022 se dio una significativa contracción, con una caída en ventas anual en torno al 20% – 60%, dependiendo del segmento.
Los segmentos que han tenido un relativo mejor comportamiento fueron los mercados más consolidados con mayor volumen de demanda, dice Sepúlveda, como los departamentos entre UF 2.500 a UF 3.500. “Y son precisamente esos los mercados que en general están explorando los distintos agentes inmobiliarios, con miras a disminuir su exposición hacia los segmentos de mayores precios que han visto muy afectada su venta en los últimos semestres”.
Además, la ejecutiva de GPS afirma que actualmente existe un backlog (reserva) importante de terrenos distribuidos entre los distintos agentes inmobiliarios que no ha podido materializarse en “proyectos en desarrollo y comercialización”. Esto, lo explica por “las significativas alzas en los costos de construcción y las restrictivas condiciones crediticias que han impactado tanto a la demanda como a la oferta, situación que es particularmente relevante en los segmentos de mayor precio de viviendas ya que poseen demandas más acotadas”.
