Recomendaciones para adquirir viviendas sin “riesgos”
El 31 de marzo se acaba el plazo para comprar viviendas sin iva, por ello muchos inversionistas han decidido adquirir varias viviendas, aprovechando “ofertones” de las empresas inmobiliarias, como un segundo hogar o como un bien para arrendar y sacar dividendos futuros.
Sin embargo, hay que tener en consideración varias recomendaciones antes de embarcarse en este tipo de compras. Juan Morales, Socio y Director de Operaciones de Reistock, empresa dedicada a la asesoría en inversiones inmobiliarias, señala que en el último tiempo han visto como varias empresas inmobiliarias llaman a sus clientes a endeudarse en un crédito hipotecario para la compra de varios inmuebles sin informarse o conocer el mercado.
ANALIZAR DESDE EL SECTOR HASTA LOS TRÁMITES LEGALES
Para el asesor, en primer lugar las personas que quieran adquirir una casa o departamento, para vivir o arrendar, deben tomar en cuenta varios aspectos. El primero de ellos es la calidad e imagen en el mercado de la inmobiliaria y la empresa constructora a cargo del proyecto, que no deben tener reclamos respecto a obras anteriores; luego se debe analizar diversos sectores donde se quiera invertir en este inmueble, respecto a su plusvalía y si está va a subir o disminuirá en un futuro.
Luego se debe realizar un análisis de los precios “para saber si se compra a un valor estándar en la comuna, teniendo en cuenta las variaciones que tienen los diversos sectores”.
Ahora si la compra es para una vivienda de inversión, se recomienda también tener claro todo lo referente al tema legal respecto a la compra. “Desde la póliza de seguro, la reserva, la promesa de compra, cuáles son las multas de cumplir o no con la compraventa. En definitiva ver una situación más global respecto a la compra, y no sentir que solo estas comprando y firmando, sino que entender el proceso legal de una compra de una propiedad”, agrega Morales.
INVERSIONES SEGURAS Y SIN RIESGOS
El experto de Reistock señala que dentro del abanico de inversiones y activos de renta fija, invertir en propiedades sigue siendo un negocio rentable, seguro y sólido. Pero también tiene sus riesgos.
Los principales peligros en la compra de una casa o departamento para arrendarla a futuro es hacerlo con un crédito hipotecario y no se arriende la propiedad en el valor previsto. Así “el cliente debe pagar un saldo o de frentón todo el crédito”. Sin embargo agrega Morales que como acción positiva ante estas inversiones se han visto diversas señales de los gobiernos de seguir potenciando el arriendo con subsidios, especialmente en sectores con déficit de viviendas.
Por otra parte, se debe tener claro cuál es el público a quien quiero arrendar y el sentido que le daré a mi inversión. Así por ejemplo, es distinto comprar una vivienda cerca de la costa para arrendarla diariamente o bajo cerca del centro para arrendarla durante todo el año.
“Uno tienen que ver dónde va a apuntar la inversión, si es un público que arriende por día o durante todo el año, quiero arrendarle a estudiantes, a extranjeros o familias. Cada uno de esos puntos tienen riesgos. Uno no puede tampoco estar ligado a una demanda tan fluctuante relacionado a ciclos económicos, como sucede también en las zonas mineras, se debe ir a una demanda un poco más estable”
Respecto a los créditos, Juan Morales aconseja que debido a la situación actual con tasas bajas en los créditos hipotecarios que no superan el 4%, lo ideal es utilizar una tasa fija “porque es muy difícil que las tasas vuelvan a estar tan bajas como sucede ahora. Un a tasa variable puede tener un buen periodo, pero después puede subir y las personas pueden terminar pagando un dividendo dos veces mayor al que era en un principio”.
Por otra parte, Morales aconseja a todos quieren invertir en propiedades que no vayan al extremo de su financiamiento a través del multicrédito. El objetivo es que la compra de casas o departamento se transforme en ganancias y no en un sobreendeudamiento
“Si por algún motivo te embarcaste en más de un departamento con multicrédito en diversas instituciones financieras, qué pasa si no arriendas esos inmuebles, si están en vacancia al mismo instante, cómo pagas los créditos. Hoy día vemos a muchas empresas e inmobiliarias que incitan a que la gente compre sobre tres a cuatro propiedades al mismo tiempo, personas que no tienen la capacidad de absorber el impacto de un dividendo. En eso uno debe ser muy cauteloso porque no todo lo que brilla es oro, y no necesariamente porque la entrada sea barata yo voy y la tomo, hay que analizarlo, hablar con el ejecutivo y proyectar mi capacidad de endeudamiento y tomar una decisión que me permita genera patrimonio en el largo plazo”, concluye Morales.5201i
